钉子户手册- 第7部分

　　上述规定以外的土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划，由乡（镇）人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

　　依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。

　　县级和乡（镇）土地利用总体规划应当根据需要，划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等；其中，乡（镇）土地利用总体规划还应当根据土地使用条件，确定每一块土地的用途。

　　土地分类和划定土地利用区的具体办法，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。

　　乡（镇）土地利用总体规划经依法批准后，乡（镇）人民政府应当在本行政区域内予以公告。

　　公告应当包括下列内容：

　　（一）规划目标；

　　（二）规划期限；

　　（三）规划范围；

　　（四）地块用途；

　　（五）批准机关和批准日期。

　　依照《土地管理法》第二十六条第二款、第三款规定修改土地利用总体规划的，由原编制机关根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的批准文件修改。修改后的土地利用总体规划应当报原批准机关批准。

　　上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案。

　　各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。

　　土地利用年度计划应当包括下列内容：

　　（一）农用地转用计划指标；

　　（二）耕地保有量计划指标；

　　（三）土地开发整理计划指标。

　　县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门进行土地调查。土地调查应当包括下列内容：

　　（一）土地权属；

　　（二）土地利用现状；

　　（三）土地条件。

　　地方土地利用现状调查结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准后，应当向社会公布；全国土地利用现状调查结果，报国务院批准后，应当向社会公布。土地调查规程，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。

　　国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地等级评定标准，对土地等级进行评定。地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。

　　根据国民经济和社会发展状况，土地等级每6年调整1次。

　　可以看出，不管是土地规划还是城乡规划，都是以土地为对象的。但是，必须要分清，土地规划和城乡规划还是有区别的。

　　《中华人民共和国土地管理法》第二十二条对城乡规划与土地利用规划的衔接关系作出了明确规定，城市总体规划、镇总体规划、乡和村庄规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和镇、乡、村庄建设用地规模，同时城乡规划确定的规划区内的建设用地必须符合相应的城乡规划。

　　在具体的侧重点上，城乡规划与土地利用规划也有所差别。土地利用规划主要是以保护土地资源为主要目标，在宏观层面上对土地资源及其利用进行功能划分和控制；城乡规划则侧重规划区内土地和空间资源的合理利用，保证规划区内建设用地的科学使用是城乡规划工作的核心。法定城乡规划体系中的城镇体系规划、总体规划等确定的经济社会发展目标及空间布局等内容，也为土地利用规划提供宏观依据。　。。

土地保护
国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：

　　（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；

　　（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；

　　（三）蔬菜生产基地；

　　（四）农业科研、教学试验田；

　　（五）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

　　各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。

　　基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

　　非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。

　　开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。

　　开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。　电子书　分享网站

土地征收
土地权属的收回；在城市；既国有土地；表现为拆迁；而在农村；既集体所有土地；则表现为征收。

　　但是，我国土地征收目前尚无一部完整的程序立法，散见于各相关法律、法规和部门规章之中，因此；只能根据相关法律法规将征收程序大体分为四个阶段，即建设单位申请、拟定补偿方案、政府核准方案、拨付发证。

　　一、查询拟申请土地是否符合规划和年度计划；　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　1、应当符合土地利用总体规划、土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；

　　2、城市、村庄、乡镇建设占用土地、农转建的，符合城市规划、村庄集镇规划；

　　3、建设项目应当符合原国家土地管理局《土地利用总体规划编制审批规定》；

　　4、建设项目用地被列入国家国土资源局《限制供地项目目录》，由国土资源部许可，再履行批准手续；

　　5、建设项目用地被列入国家国土资源局《禁止供地项目目录》，在禁止期内，不予批准。

　　二、申请建设用地预审，取得建设建设项目预审意见书。

　　预审的主要内容：

　　（一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；

　　（二）建设项目是否符合国家供地政策；

　　（三）建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；

　　（四）占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；

　　（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。

　　根据预审所需要之内容，建设用地单位申请预审时，应当提交下列材料：

　　（一）建设项目用地预审申请表；

　　（二）预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；

　　（三）需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

　　由国土资源部门对申请的建设用地单位提交的预审申请进行审查，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见，出具《建设项目预审意见书》。

　　三、申办建设项目选址意见书。

　　建设用地单位编制《建设项目可行性论证报告》，向建设部门提交用地申请，取得建设项目选址意见书。

　　四、申办环保、劳动许可手续。

　　五、报省级人民政府或者国务院审批。

　　六、土地管理部门负责补偿安置，办理征地手续。

　　1发布征地通告　

　　由市县级国土资源部门在被征收土地所在地的范围内发布征地通告，告知被征土地的集体经济组织和土地使用者：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。

　　2征询土地使用者意见　

　　由市县级国土资源部门会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据原土地所有者和使用者提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源部门应将其对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。　

　　3地籍调查和地上附着物登记　

　　由市县级国土资源部门会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的范围、用途、面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源部门现场填制调查表一式三份，由国土资源部门工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源部门应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。　

　　4拟订“一书四方案”组卷上报审批　

　　由市县级国土资源部门根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机