4。 REITs监督管理法规不健全
房地产投资信托基金的监管可以分为以下四个层次：（1）宏观监管体系。主要包括两部分：一是通过立法来明确房地产投资信托基金各主要当事人的权利、义务及行为规范；二是通过行政监督的方式来督促这些当事人遵守国家法纪，以维持市场的正常秩序。（2）对信托机构的监管制度，如加强风险管理、完善内部控制制度、改进信息披露制等。（3）对有关从业人员的监管措施。如：禁止参与客户之间进行的信托资产的买卖；禁止信托部门的所有职员收受客户的礼物，或参与信托账户收入的分配；不能以个人的名义担任受托人或共同受托人，等等。（4）REITs行业自律体系。对REITs的监管仅靠立法和行政手段是不够的，要设立行业组织，监管REIT的日常操作，确保基金管理公司及其从业人员的职业道德，更好地为投资者服务，同时为REIT树立良好的声誉。如设立REITs协会，职责可包括：对REITs管理和经营人员进行培训和教育，并对希望加入此行业的人员进行取得就业资格的培训，监督会员公司遵守国家政策规定；收集和及时发布REITs行业统计信息；代表REITs行业对立法与政策中与本行业有关的问题发表意见和观点。
我国信托业经过5次整顿，已逐步建立起监督管理体系，对机构和人员的监管已有一定的措施。除“一法两规”外，还有银监会《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》、《中国人民银行关于信托投资公司人民币银行结算账户开立和使用有关事项的通知》。这些法规对信托公司、信托业务和人员的监管作出了具体规定，提出了监管措施和处罚条款，会起到良好的监管作用。2005年7月银监会发布了《信托投资公司信息披露管理暂行办法（征求意见稿）》，文中对信托投资公司的信息披露作了具体规定，包括信息披露的内容、信息披露的管理，并附有年度报告内容与格式，若该暂行办法出台，会使对信托公司业务的监管更加透明、有效。
美国对房地产投资信托基金的监管有明确的法律规定，并成立了全美房地产投资信托基金协会进行行业自律。亚洲国家和地区对REITs的监管相比美国更为仔细、严格，对REITs的设立结构、投资资产、收入及其分配等方面均予以明确的规定并有相应的监管措施。以中国香港和新加坡为例，在规范受托人和管理公司责任的同时，香港《房地产投资信托基金守则》和新加坡Handbook on Unit Trust还规定各参与方的资格和责任，使REITs的监管更为全面。
从以上分析可以看出，我国房地产投资信托在信托公司、信托业务和人员的监管上已有相应的规定，但在以下三个方面还需要完善。一是从宏观层面上出台房地产投资信托法律，规范参与各方的权利、义务及行为，提供监管的法律依据。二是注重房地产投资信托参与各方的监管。不仅是信托公司及其业务监管，其他参与各方也需要有监管措施，全方位的监管可以有效地降低房地产投资信托中的道德风险。三是在房地产投资信托发展到一定程度时，建立行业协会进行行业自律。
5。 结论
从组织形式、经营、税收、监管四个方面来看，我国目前还不具备全面发展房地产投资信托基金的法制环境。笔者认为，根据目前实际情况可以从两方面推进房地产投资信托基金的发展，一方面国家有关部门应加快制定法规、出台政策的步伐，为我国房地产投资信托基金的建立和发展创造完善的法制环境；另一方面，鼓励和规范现阶段以信托计划形式开展的房地产投资信托业务，为今后发展房地产投资信托基金积累经验，待法制环境、市场环境、中介机构、人才等条件成熟时，推出房地产投资信托基金。
二、缺乏公平竞争的市场环境
市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品或劳务的价格和成交数量的机制。在市场中，价格协调着生产者和消费者的决策，起着平衡的作用。房地产投资信托基金也是一种需在特定市场中才能发挥作用的产品，它主要涉及房地产市场和证券市场。从美国和其他国家的实践来看，发展REITs所需的市场环境主要有以下四方面［100］。
首先，发达的市场经济，使REITs能在市场中自由交易，其供需在市场规律调节下自觉达到平衡。市场经济是在市场调节下运行的，以市场机制为资源主要配置方式和以经济活动为主要调节手段的社会经济运行方式，能最大限度地发挥价值规律、供求规律、等价交换规律，倡导市场竞争和优胜劣汰，使社会资源实现最优配置和最优利用。REITs就需要这样的经济体制，投资者可以根据市场信息和市场需求将投资放到自己认为合适的地方，同时市场在接受这些投资行为后又会产生新的活动和信息，再次指导着市场中的每一位参与者。REITs的投资者不仅是信托市场资金的提供者还应是信息发布者和传播者。这样REITs才能真正起到有效配置投资的作用。美国的REITs有今天的发展状况正是与它发达的市场经济有着密切关系的。
其次，成熟规范的房地产市场，为REITs提供良好的投资项目。REITs是一种产业基金，主要的投资方向是房地产业，虽然REITs会因为其自身的特点分散投资风险，降低风险性，但房地产业有自己的发展周期且与经济发展有着正相关的关系，所以风险回避的不当很可能导致投资失败。除此之外，房地产企业的信用、资质等关系房地产项目经营成败的因素对投资者也是很重要的，如果没有相应的法律制度或规范条例对房地产企业进行管理监督，定期对它们进行评估提升，就会额外加大投资风险。所以，REITs的顺利运营必须要以一个成熟规范的房地产市场作为前提。
再次，发达的证券市场，为REITs提供交易的平台。REITs的一个特色就是可变现、流通性强，这就依赖于证券交易市场。美国的证券市场至今有300多年的历史，纽约证券交易所曾是世界最大的交易所，一整套完备的证券制度——证券市场的组织结构、上市制度、交易制度、投资税制、保护股东措施等——有效地保证了REIT在证券市场上的交易流通。1878年东京证券市场成立，随后又成立了大阪交易所，20世纪90年代东京交易所超过纽约交易所，一度占据世界老大的地位。日本虽在REITs的实施上没有取得多大成功，但它的证券市场将为REITs以后的成功提供了坚实的后盾。
另外，REITs的市场供给与需求情况也是一个保证其有效运作的市场环境方面。从供给角度，REITs的资金来源主要有两个方面：发行股票，由机构投资者和个人投资者认购；从金融市场融资，如银行信贷、发行债券或商业票据等。从需求角度，REITs的收益实现需要发达的房地产市场加以配合，通常REITs的利润来源于投资房地产股票、房地产债券、房地产期权、认股权证和直接涉足房地产运作，所以房地产市场的发展程度与REITs的发展有着相辅相成的密切关系。
我国发展房地产投资信托基金的市场环境存在以下三个方面的问题。
1．融资规模过小和发行条件过松
我国目前对信托投资公司实施私募监管，在发行市场实行私募发售。《信托投资公司资金信托管理办法》对资金信托计划实行200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万元、三四十万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金。有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。所以，目前国内房地产信托仍只占房地产贷款余额的7％左右。
虽然最近即将出台的《房地产信托管理办法》对具备一定条件的信托机构取消了200份的限制，提高了信托机构的进入门槛，但是对房地产企业的发售条件限制过于宽松，并没有像国外房地产投资基金那样要求房地产企业有高的资产规模、企业诚信记录、管理业绩记录，没有对基金的委托人、管理人、托管人要求，对投资目标、收入分配、借贷限制作出具体的规定，缺乏相关规范各种房地产信托经营业务的许多实施细则，在实施中可能会遇到困难。
我国房地产商开发水平普遍较低，房地产开发企业多达3万家，开发企业存在“小、散、差”状况，企业过多，规模过小，公司治理和市场信誉均存在问题，逃税和偷税现象严重，对工程粗制滥造，乱上项目，破坏规划。绝大多数的房地产企业以现在的规模、实力和市场信誉，难以适应新形势下市场更为激烈的竞争。2000年全国完成的房地产开发投资中，有60％是三级以下的企业完成的，其中无等级企业占20％，这是近几年住房质量低劣、事故迭出、社会反应强烈的主要原因。所以，应制定和强化房地产基金发行人的约束机制，提高发行人的准入门槛，以保障投资人利益不受侵犯。
2．发行方式的不完善
一方面，没有统一的信托产品招募说明书，各家机构使用的说明书在内容和形式上都不统一；另一方面，在具体的发售中，风险与收益也不对称。根据信托关系的准则及《信托法》的规定，受托人违背信托合同约定管理、运用和处分信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由受托人负责赔偿。但是在实际操作中，风险与责任的判定是有难度的。
信托机构的违规之嫌更加剧了信托机构的风险。《信托投资公司管理办法》第32条规定“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第4条规定，不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；信托投资公司违反上述规定，按非�
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