这样的结论从灰度理论角度来看是成立的，但显然是书斋里形成而远离国情的妄论，显然是对地方政府融资平台缺乏深度了解的妄论，显然是对地方政府大规模救市魔力和危害缺乏认知的妄论，显然是灰度理论向灰度行为潜变的一种偷梁换柱。
“灰度”是什么？灰度是指对各种影响发展的要素实施调节，使其在一段时间内能够配合而非冲突，制约但不掣肘，进而形成要素之间协作的合力，通过这种妥协的方法实现和谐的过程，并最终得到和谐的结果——不是非白即黑，而是一种黑白混合——最终均衡大多数力量，实现组织体最大的效益，并由此完成组织的目标。灰度的最大变异点，是灰度的过程腐蚀了组织的目标，让组织的目标也灰度化了。
灰度理论是一种好的思维方式，这是对过度理性的一种反证。但国人最缺乏的不是灰度思维，而是理性思维，国人最擅长的是将灰度思维转变成灰度行为，而且在大多数情况下是一种超越制度和道德底线的灰度行为，从而往往成为一种对正常理性的反动了。
近期，各地方政府或明或暗地放松房地产调控政策的情况时有发生，而花旗银行也发出高亢之声：除非中国政府想惩罚自己，否则对房地产放宽政策是不可避免的。
因应这种灰度思维和言论，我们发现房地产正悄悄灰度角色化了。
因应这种灰度思维和言论，国人对房地产灰度角色化也越来越关注：经济增长失速，地方政府财政吃紧，中央政府是否还会继续坚持“房地产调控不动摇”？是否还会再一次祭起房地产这一“拯救”中国经济的大神器？
我认为，关于未来中国楼市，利益各方观点纷纭，莫衷一是。这说明了房地产业的巨大包容性、房地产行业的平等宽容性、房地产与中央和地方的密切关联性、房地产市场发展走势的异常复杂性，这些也正是房地产角色灰度化的另一层深且广的内涵，此文暂且不表。
我还认为，中央会坚决加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，促进市场平稳发展和房价合理回归，短期内决不会让调控出现反复。调控大目标没有灰度，这是主旨之义；调控过程中或有灰度，这是题外之义。
房地产调控是一种痛，但关系到房地产产业的长远健康和中国经济的可持续发展，我们要学会的是痛并快乐着，只有这样，房地产业才能获得新生。
痛并快乐着也是一种灰度，灰度就是一种软着陆！
房价的浪漫与私奔
我认为，房价已告别狂奔时代，地产已褪去暴利光环，虽然房价依然浪漫，但顶多只敢存私奔之念了。
就产业在短时间即能造梦成真而言，20年来的中国，当推电商和房地产开发商。就产业的辉煌与壮丽能震撼人心而言，房地产业是最浪漫的产业。
20年前的住房制度改革带来的制度红利，使得房地产业一路狂奔，让产业的理性变得异常脆弱，让开发商的逻辑变得无比浪漫。房价的浪漫与狂奔造就了开发商集体的浪漫与狂奔。
2012年年底任志强先生抛出“明年房价暴涨说”，不久王健林先生也抛出“房价远未真正涨到位，楼市能再繁荣15年”的观点。这两位企业家都是我尊重的，他们的观点也仿佛论之成理，言之凿凿。
关于房价不落的观点，一直以来被市场所佐证。未来房价究竟会怎样？
王健林先生说：指望以后房价大跌的理论在数据上得不到支持，现实当中也没有可能性，因为房地产不是单纯只看本行业贷款的情况，还有不动产、土地等各方面，如果房价暴跌将会威胁到整个资产贷款，房价大降在当前中国基本可以排除可能性。
王健林先生又说：房价大涨也没有任何可能性。因为只看土地供应量和新开工量减少就推断出明年价格暴涨，这是在火热年代的数据参考标准，但在调控的环境中，这个参考数据不一定成立。其原因有几个：第一，政府不会完全放弃对房地产调控，我认为新一届政府会延续本届政府对房地产调控的思路；第二，保障房体系未完全建立，数量占比偏少，迫使政府不敢放松调控。现在如果放开，真有可能引起暴涨，调控的目标和计划也将功亏一篑。
此类观点，代表了开发商的主流观点。我在做战略咨询时，时常旁听到各集团董事长的如此定论。但我认为此类观点，从短期实证角度来看是确乎不错的，但基于中国国情与发展要求来看，开发商的逻辑是浪漫的。对房价判断的浪漫逻辑就是对房地产业判断的非理性逻辑。如果地产集团的长期战略基于该浪漫逻辑而定，是危险的。
我们来看房价浪漫观的判断基础，其核心逻辑正如王健林先生所述：
其一，形成土地财政的路径依赖是20多年积累的结果，想两三年把它治理掉不现实。在看得见的10年之内，中国地方政府对土地财政依赖的这一条是无法改变的，只能是逐渐减弱。在工业化没有完成、经济发展水平没有到达一定程度的时候，想去土地财政化是不可能的，也做不到。
其二，保障房计划是“十二五”末实现数量占比市场总额20％，我认为至少要达到套数占市场三分之一以上的份额，房价才会失去上涨的动力，才能谈放开。
其三，如果2030年达到15亿的人口峰值，按照70％的比例应该有10亿多人生活在城市里，现在只有69亿人生活在城市，还有3亿没完成。所以看得见的15年内，中国的房地产还会朝气蓬勃进一步发展。房价、地价远没有涨到位，房地产至少还有15年繁荣期，因为中国的城镇化率远远没有完成。我觉得现在整个中国城镇化还处在高速成长期，终端需求还是非常旺盛的，在这个时候放弃调控可能会前功尽弃，因此房价不可能暴涨。
因此王健林先生得出开发商普遍认同的观点：房价既不会大跌也不会暴涨。
该逻辑基本是从政府的视角来看房地产业的，在五年之内，我是赞同该观点的。但我认为，五年之后，房价未必如此浪漫，房地产业再繁荣15年，却是如此浪漫！
原因有三：
其一，去土地财政化必须提速，中国经济结构调整需尽快完成，中国经济才有希望，因此五年必须初见成效。而且，去土地财政化之力与平滑土地财政萎缩之力（保障房的大规模建设）必将强力遏制房价上涨的预期，基于中国房地产存量（尤其已售空置），预期对房价的影响有多大远未可预料。
其二，以国外发达国家的城镇化率（高于75％）做标准，没有必然性，该标准需要证伪；被广泛引用的中国的年均城镇化速度（15％~2％）更需要被证伪，该速度的脱离实际或将导致更深远的城镇化泡沫；中国的城镇化模式需要被证伪，城乡一体化也许是更符合中国国情的一种城镇化模式。因此，动辄以城市化率还有25％的空间来为房地产说事，是一种逻辑浪漫。
其三，中国的老龄化，中国人口的增长与高素质人口的增长与房价的关系更需要深度思考。
据国泰君安报告显示，目前市场的存货继续攀升，总体去库存化情况略差于2008年和2011年年末。2012年上半年行业的去存货化周期为26年，高于2008年第三季度的24年、2011年年底的25年。值得注意的是，一线城市的去库存化为24年，二线城市则达到37年。
从市场短期和房企微观来看，数据显示，截至2012年10月，全国待售面积约为32亿平方米，超过去年底的27亿平方米，并一直维持在高位，房企去库存压力仍然很大。据国泰君安一份报告显示？根据2012年各房企中？数据统计，万科、保利、金地等房企的存货去化时间为2~3年，但同时万科的存货增速超30％，保利的存货增速为20％左右，而泛海建设的去化时间则高达10年之久。
这些数据当然只能给我们一个有关房地产业未来发展的隐喻。房地产市场并未全面好转，中小房企的生存空间被挤压了。房价不落并不必然意味着产业不落，房价背后隐含的通货膨胀有意无意被忽视，增添了我们的虚幻感。
房价的狂奔似乎已无可能，但开发商仍心存房价私奔之念。
“大限”后的房地产新繁荣
关于房地产业，现在基本全媒喊打，其实对一个产业一边倒的笔伐，未必是一种健康的传媒心态，带来的也未必是健康的经济生态。
从企业战略来看，2012年是一个转型之年，企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都会发生深刻的变化。
关于“新繁荣”，并不意味着房价必然高涨，而是意味着结构调整后的差异化增长，房价不是大涨大落，房地产市场不是冰火交加，房地产业呈现的是一种可持续发展的健康状态，或者是一种山火之后未烬之树和倔强野草的葱绿生命意象。
什么叫“大限”？有两层意思，表层意思是2011年的“限购、限贷、限价”，深层的意思是针对房地产业的“行政政策极限，货币政策极限，财政政策极限”。
套用古人之诗：无边落木萧萧下，不尽长江滚滚来。牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量。在判断一个产业趋势的战略思考中，必须要有独立思考精神，要关注事物本身的内在逻辑性，不宜人云亦云，不宜情绪亢奋、理性衰竭。
中国房价为什么会泡沫化？以“三限”除“三高”
王小广说金融祸端论，我认为值得采信。我曾阐述过：房价泡沫形成的深层机理是政府、民众、开发商的房地产思想泡沫共同导致的，这点在此不赘述。王小广说，近年来中国房价上涨的核心原因并非是加速城镇化、刚性需求以及土地资源稀缺，真正的原因是货币供应、税收政策缺陷以及投资性需求占绝对比例。
基
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