柿铣平煌ǚ奖恪⒓鄹袷祷荩⑶医谛∏诮ㄉ琛霸硕衷啊保送跣〗悖疾旌笸跣〗阌敫寐ヅ炭⑸糖┒┝恕吨厍焓猩唐贩柯蚵艉贤贰５⑸绦摹霸硕衷啊辈⒚挥薪⑵鹄矗⒃凇霸硕衷啊钡奈恢蒙辖ㄉ杵渌枋！霸硕衷啊钡耐缧柿先栽冢跣〗愀芯踝约菏芷幢Ａ艨⑸掏闲牧希急竿ü赏揪段ā�
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由于互联网上的资料可以随时修改或者删除，因此对互联网上留存的证据进行及时、完整的收集和保全是至关重要的，它决定着诉讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据，是决定诉讼成败的关键。而其他情况下保留广告宣传不实的证据，对维护购房过程中购房者利益同样也非常重要。
乐居房博士Q&A
Q：房地产纠纷有时效性吗？
A：1． 债权纠纷（例如拖欠工程款），时效期为2年；
2。 物权纠纷（例如购房多年未拿到产权证），无时效期。
Q：怎样在发生房地产纠纷时申请仲裁？
A：首先需要双方存在仲裁条款或仲裁协议，表明双方均同意仲裁，并约定了明确的仲裁机构。然后需向约定的仲裁机构提交仲裁申请，提交证据，开庭，裁决。需要注意的是仲裁裁决为一裁终裁，除有法定事由申请法院撤销仲裁裁决外，双方不能对仲裁裁决表示异议，必须执行，否则对方可以直接申请法院强制执行。
仲裁是指当事人按照约定或法律规定，将其争议交由仲裁机构作出裁决的活动。仲裁的种类包括：商事仲裁、劳动仲裁、人事仲裁。
Q：打房产官司能找人代理吗？
A：只要起诉方授权给符合资质的被委托人，则被委托人可代理起诉方打这场房产官司。
Q：买了集体建设用地使用证的房屋咋办？
A：我国土地管理法规定的是农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，法律另有规定的除外。也就是说集体建设用地房屋的转让、买卖是不受法律保护的；但是，如果您能成为此集体的村民，您就可以合法取得此房屋。
Q：产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，我们要如何验证它的真伪？
A：（1）观察产权证。真的产权证封皮棕红，表面覆膜，结合得很精密，很挺直。假冒的封皮会上翘，或者塑料膜会与纸分开。
（2）观察内页。内页的花纹是由极细的线条组成，没有断开，线条也没有缺损，不易仿制。
（3）看印章。房管局印章应该是印刷上去的，非常清晰，没有毛边。
（4）最直接和最稳妥的方法是去房管局查询。
Q：购买商品房在什么情况下可要求退房？
A：购房者在购买商品房过程中，如果遇到质量方面小的问题，可以让开发商及时补修，但如果出现以下八种情况，购房人可提出退房：
实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3％；
开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；
开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的；
开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）；
开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的；
不能或不能按期办理产权过户的；
购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的；
合同中约定的其他退房条件出现时。
Q：婚后买房，产权证上只有男方姓名，现在要离婚了，女方能要求分割房产吗？
Ａ：只要婚姻关系存续期间所得财产都是共有的。婚后买的房子，即使产权证上只有一方姓名，也应视为夫妻共同财产。
Q：男方婚前没做过财产公证，但产权证上只有他的名字，现在离婚，我是否享有部分产权？
Ａ：我国对房屋类不动产采取地产产权登记制度，即谁登记谁拥有。因此，“男方婚前没做过财产公证，但产权证上只有他的名字”的情况，只要有充分证据证明该房屋的购置、付款甚至产权证办理都完成于婚前，且是由男方单独完成，那么该房屋的购置完全符合《婚姻法》第18条“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产”的规定，理所当然地属于男方的个人财产，做不做婚前财产公证，都不会改变该房的真实属性。
Q：父母的房产，离婚时配偶是否有权要求分割？
Ａ：具体情况具体分析：
（1）父母在世时将房产以个人赠与的方式给予一方，这套房子将视为一方个人财产；
（2）如果父母离世，之前也没有做过赠与，那么配偶也会享有该房产一半的产权。
Q：买了工业用地的房屋，在权益上会受到哪些侵害？
Ａ：在工业园区内的、看似“公寓式住宅”、实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。
（1）此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。
（2）虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积7％的行政办公及生活服务设施用地，可以办理办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦购房者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题。
（3）国家规定工业用地使用期限为40年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。
（4）什么用地就要做什么建筑，产权证的性质也一样，变更用途很麻烦。
更多请参见新浪乐居房博士：
http：//house。sina。/fangboshi/
二手房的交易流程
二手房因其所具有的独特优势，日益获得购房者的关注。对于准备购买二手房的人来说，二手房交易中应该注意什么，是找中介好还是不找好，流程是什么等都成了犯难的问题。因而，掌握购买二手房的购房技巧是非常必要的。
本章提要
● 二手房的交易流程
● 选购二手房的要点
● 乐居房博士Q&A
二手房的优势：
价格较低。与商品房相比，同地区的二手房价格是相对比较便宜的；
地理位置优越，交通方便。许多二手房地处市中心地带，交通发达，配套设施也较为完善；
二手房也可以贷款买，降低了二手房交易的门槛，在一定程度上推动了二手房交易；
二手房多为小户型，所以总价不是很高，投资少，但升值潜力大；
二手房为现房，与一些商品房相比容易把握，而且购买后即可居住；
二手房的物业管理费较为便宜。
二手房交易的整个过程大致分为获取信息渠道—协商购买—申请—立契—缴纳税费—过户手续—银行审核—领取证件八个阶段。
获取信息渠道
买卖双方建立信息沟通渠道，购房者了解房屋整体现状及产权状况，要求卖房人提供合法的证件，包括产权证、身份证等。
协商购买
如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
申请
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的房屋拒绝申请，禁止上市交易。
立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即俗称的“白契”。
缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。
过户手续
办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，购房者凭领取产权证通知单到发证部门申领新的产权证。
银行审核
对贷款的购房者来说在与卖房人签订房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核购房者的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定贷款额度，然后批准贷款，待双方完成产权登记变更，购房者领取产权证后，银行将贷款一次性发放。
领取证件
购房者领取产权证、付清所有房款，卖房人交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
书 包 网 txt小说上传分享
选购二手房的要点（1）
二手房交易十项注意
注意一：房屋手续是否齐全
产权证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有产权证的房屋交易时对购房者来说有得不到房屋的极大风险。卖房人可能有产权证而将其抵押或转卖，即使现在没有，将