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宜华地产合并成本分配魔术（3）
现在我们要探讨的一个问题是，明知这样的成本分配会引起监管层、审计师、投资者的质疑，为什么宜华地产宁愿选择购买法也不选择权益联营法？这个道理很简单，如果宜华地产对广东宜华的合并采用权益联营法，则因为合并成本亿元高于账面价值亿元，宜华地产在2007年度不但不能增加亿元的合并收益，还要冲减资本公积亿元。亦即，如果采用权益联营法，则宜华地产的净资产相比购买法下会少了亿元左右，而宜华地产在购买法下2007年末净资产也只有亿元，如果少了亿元，则其每股净资产从每股元降为元。
购买法的最大缺陷就是要将资产的账面价值调整为公允价值，尤其是目标公司如果是地产公司，超额收购价格一般还不能放在商誉里，这时宜华地产只有铤而走险，对合并成本进行有目的的乱分配，因为待开发的地块变现收益还早，就将超额收购价格全部放在待开发的地块中，它这样做实际上还有一个后患，这块价值7亿元的地块目前市价如何？2008年要不要计提减值准备？只要这块地块减值准备超过250万元，宜华集团就要奉送价值亿元的对价。
宜华地产以这种财务欺诈手法，分别通过了两家有证券资格的审计师审计、评估师评估（四川君合审计、广东恒信德律评估），这背后还有深交所及广东证券局监管。笔者怀疑是不是自己无知无畏，还请智者指正！
附录2A 2007年报宜华地产对广东宜华地产项目的公允价值调整
（单位：元）
项目 调整前（2007年12月 调整后（2007年12月 公允价值调整
31日账面价值） 31日账面价值）
永华园商住楼 3 000 2 475 …524
宜馨花园一期 1 140 2 049 889 909
宜景轩商住楼 204 119 …84
宜馨花园二期 6 528 5 538 …990
宜居华庭 16 872 18 200 1 327
宜都帝景 25 883 26 097 213
开发产品小计 53 629 54 480 850
永合路项目 3 366 160 3 366 160 …
宜悦雅轩 45 075 46 628 1 552
宜嘉名都 56 387 60 516 4 129
外砂商住区地块 206 204 690 413 484 208
开发成本小计 311 033 800 924 489 890
递延所得税负债 … 122 669 122 669
附录2B 2008年报宜华地产对广东宜华地产项目的公允价值调整
（单位：元）
项目 2008年末调整前账面价值 2008年末调整后账面价值 调整金额
永华园商住楼 3 000 2 475 …524
宜馨花园一期 825 802 …23
宜景轩商住楼 277 193 …84
宜馨花园二期 3 560 2 208 …1 352
宜居华庭 2 991 3 375 383
宜都帝景 10 956 867 11 047
宜悦雅轩 18 297 18 573 276
宜嘉名都 188 304 190 221 1 917
开发产品小计 228 214 228 896 682
外砂商住区地块 206 204 690 413 484 208
开发成本小计 206 204 690 413 484 208 。 想看书来
宜华地产合并成本分配魔术（4）
投资性房地产 1 045 1 411 365
递延所得税负债 … 121 222 121 222
宜华地产造假升级
建设局揭穿虚增利润骗局
“直到2009年3月，宜嘉名都仍未通过竣工验收，达不到交房条件。”汕头市澄海建设局负责人向记者证实。2009年3月尚未通过验收的房子何以在2008年年底交房并且确认收入？建设局的说法再次揭穿了宜华地产虚增利润以偷逃追加送股的骗局。
与此同时，宜华地产还在紧锣密鼓地伪造2008年交房的手续，《每日经济新闻》记者日前再赴汕头调查发现，宜华地产目前正许以赔偿金利诱“宜嘉名都”的业主签订交房协议，但交房协议的日期却不是现在，而是2008年12月28日。将交房时间人为提前，伪造去年交房的手续，其目的昭然若揭，就是要将收入提前确认，以虚增去年业绩，从而达到逃避追加送股的目的。
澄海区建设局
2009年3月验收申请未获通过
5月21日，《每日经济新闻》报道了宜华地产提前将楼盘“宜嘉名都”确认收入、虚增2008年业绩，以达到逃避向二级市场的公众股股东追送约2亿元股改对价的新闻，引起了业界强烈反响。随后，广东证监局表示，已经关注到媒体对于宜华地产涉嫌财报造假事件的相关报道，并会依照法规对此事进行处理。
在此后的很长一段时间，宜华地产对于各界质疑都保持沉默。但是6月2日，宜华地产忽然通过某媒体表示，公司确认收入“有规可依，有据可查”，并不存在虚增利润的问题。
上市公司的回应并非正式的公告，而是以新闻稿的形式发布，与上市公司软弱回应相对应的是，《每日经济新闻》记者近日收到消息，“宜嘉名都”的业主抱怨，在经过了将近半年的拖延以后，宜华地产竟然要求业主在签订交房合同时将日期填为“2008年12月28日”，以此来作为2008年结转收入的依据。
如果真如这位业主所说，宜华地产财务造假一事就再次升级了。为了弄清事实真相，6月3日《每日经济新闻》记者再次奔赴汕头。
抵达汕头以后，《每日经济新闻》记者首先来到了澄海区建设局，想从官方得到一些关于“宜嘉名都”情况的说法。建设局副局长陈万鹏接受了记者采访，并明确表示，2008年12月份，“宜嘉名都”根本未通过竣工验收。而未通过竣工验收，“宜嘉名都”便不构成交房条件，私底下交房是不允许且不具备法律效应的。
“宜嘉名都交房时间推迟了几个月，原定2009年3月份（最初约定为2008年12月28日，后推迟到2009年3月）交房，因为施工进度问题，交房时间一直拖后到5月底。”陈副局长明确对记者表示，“宜嘉名都”的确是最近才开始陆续交房。
陈副局长表示，“宜嘉名都”2009年3月曾经申请过竣工验收，但是建设局验收时发现当时楼盘情况并未达到竣工验收标准，该次验收没有通过。
他介绍，一个项目要通过竣工验收，必须达到主体工程完成、场地平整等标准，并且相关水、电等配套设施也应该完成，而对于小高层住宅而言，关乎业主装修、入住出行等问题的电梯也应该安装完毕。而记者一个月前到现场采访发现，直到5月初，“宜嘉名都”的电梯等配套设施仍未完成。
陈副局长告诉记者，5月份“宜嘉名都”再次递交了竣工验收申请。
当地房地产主管部门的表态，无疑给了宜华地产致命一击。
资料来源：王炯业，《宜华地产造假升级 建设局揭穿虚增利润骗局》，每日经济新闻，2009…06…09，//bj。house。sina。。
宜华地产合并成本分配魔术（5）
宜华地产（000150）澄清公告
公告类型：董事会公告
公告日期：2009年06月17日
宜华地产股份有限公司澄清公告
特别提示
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、传闻报道
近期网络媒体有对公司2008年收入确认以及2007年公司收购广东宜华房地产开发有限公司相关财务情况提出质疑的报道。报道主要质疑公司提前确认销售收入、虚增2008年业绩，以达到控股股东逃避向二级市场的公众股股东追送股改对价的目的。
二、澄清说明
针对传闻报道，我公司澄清如下：
1。 关于公司执行的收入政策
《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）相关的经济利益能够流入企业；
（5）相关已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
公司根据《企业会计准则…基本准则》、《企业会计准则第14号…收入》，并结合房地产行业实际情况，公司制定的会计政策所规定的房地产商品销售收入确认条件为：A。 商品房已完工，达到可移交状态，符合销售合同约定交付条件并履行了交付手续；B。 商品房买卖合同已签订；C。 商品房买方已按商品房买卖合同规定支付购房款，并估计可按上述合同的规定收取余下楼款；D。 房屋的建筑成本能够可靠地计量。上述确认收入政策是公司各会计年度一贯执行的。公司对其他项目也执行与“宜嘉名都”同样的收入确认条件。
2。 公司2008年度确认收入依据充足
公司2008年第4季度“宜嘉名都”和“宜悦雅轩”的收入情况：
楼盘 交楼时间 总价值 总套数 结转套数 结转金额 结转面积
（套） （万元） （平方米）
715（其中：房铺
宜悦 556套，车位159个）
雅轩 2008…8…30 15 000 195 4 443 14 442
1 777（其中：房铺
宜嘉 1 066套，车位711个）
名都 2008…12…28 63 000 675 30 751 97 212
合计 78 000 2 492 870 35 194 111 654