“其实，”胡保义对他的解释总是很耐心，“运用杠杆原理就可以了。我们现在的现金是5000万，我就用这3000万去拿别的地，拿到了转卖给别的公司，这样来弄钱。弄到的钱，来建设我们的海市蜃楼水上乐园这个大项目。”
“我不太懂。”亚斯说。
胡保义吸一口雪茄说：“我来说给你听。我这5000万，拍地后付掉保证金3000万，余下2000万给各个相关领导分掉。然后呢，土地需要的几个亿，比如上块地3个亿，我就不用出了。我去借过桥资金。就是短期高利贷，每月从3分利到8分利都有，一般是5分利。我去借1个亿。钱借到以后，我叫吴市长，或者慕书记出面协调一下，把借来的1个亿，交上7千万。7千万加上原来的保证金3千万，那等于有了三分之一的土地款，这样就可以把土地证啊、施工许可证啊什么的都办下来了。然后呢？这地不是我的了吗？它不是值3个亿吗？那我不是有3个亿了吗？”
“啊？我有点明白了。”亚斯隐隐约约地觉得，这钱来得还真是容易。亿万富豪的诞生，看来还真不是那么难的。
“你还不是很明白，”胡保义笑道，“我拿到了3个亿的地的土地证，那我还可以把这土地证拿去做抵押贷款。我那分出去的2000万里，不是还有银行里的哥们的份吗？哈哈。那我当然就很容易地做成抵押贷款了。做这个贷款，当然要评估。那评估师可比银行的更容易摆平，几万块就可以了。然后呢，他就会按我的要求，把这3个亿的地，给评估成20个亿啊。六七倍没问题的嘛！”
亚斯惊得从沙上弹起来。胡保义笑着拍他的肩：“你别激动，别激动。你还不知道更厉害的哩。听我说下去。那我要求贷款20个亿，银行当然没那么容易就答应了，对吧？但他们会贷给我打个七折、六折，贷给我。就算五折吧，那就是10个亿啊。他们的条件是楼盘所有的按揭要由他们来做。这没问题啊。那我就有了10个亿了。然后呢，银行领导，行长、书记什么的，就要出手了。他知道我用了过桥钱，每个月上千万的利息啊，他就故意拖着我，让我多付利息，要把我给逼急喽。”
“那怎么办？”
“怎么办？当然有办法。承诺给他呗。我承诺：我可以付10％～15％利息给他们啊。这样，他们就很开心了。于是，很快这5个亿就打过来了。”
“但是，”这个事亚斯懂一些，“这5亿还不能随意用的啊，他们银行要监管的。监督人只准用于那个项目，而且用多少还要写申请，要由行长签字的。”
“哈哈，这没问题啊。我用什么，全写这个项目。比如，我上次买了辆加长林肯，申请书上写的是德国原装进口水泥搅拌车嘛！” 。 想看书来
地产战争 第三部分（12）
“……”亚斯有些惶恐，“那，你不是借了那么多过桥资金吗？还有利息，都要还的呀。”
胡保义笑：“我算给你听。我不是借了1个亿吗？假如是一年，加上利息，总共要还6千万利息。那地价差不是有7个亿吗？你想想，我还掉借款，还剩多少？”
亚斯算了算：“那还有5亿多吧？”
“再扣掉还给银行的利息，还有5亿左右。然后呢，就要开始实际操作了，要拿到好几个政府许可证，这都需要交钱的，这税那费的，还要用额外的钱去摆平有关部门的大小头目。这5个亿，银行还监管着呢，得在实际操作中消化掉！”
“下面我明白，”亚斯道，“抬高容积率，每平方米多盖出个1万平方米建筑出来，那不都是钱吗？那要是每平方米多赚1万，那不是多赚了两三个亿吗？其他，还有什么水啊电啊气啊，都可以赚。”
胡保义大笑：“你还是明事理的。”
亚斯扳着指头：“比如电吧，假如一个项目的用电增容费用是1千万，那电力部门就会来了，说他可以用500万帮我搞掂，但要私下里给他们200万。于是乎，他们赚了200万，我呢，省下300万。”
“然后呢，当然，事情还没有那么简单，你还是得去摆平各路牛鬼蛇神。比如，上面的领导，银行的领导，都会电话过来，推荐那些给了他们好处的公司，什么建筑商，什么机电安装公司，什么建材商，水泥啊钢啊大理石啊什么的。他们推荐的，一律使用，就当作再花掉一笔买路钱好了。这样，搞到最后，终于可以开盘了，原来这一带房价是5000块一平方米，我们再包装一下，叫做高端豪宅，开出12000块，销售总额将会达到10个亿，要是销售全部成功，那10亿，还去贷款，那还有5个亿呢，可都是我们的了，哈哈。就是这样，就是这样的。”
这只是海市蜃楼水上乐园系列项目中的一个项目。由此可见，胡保义的胃口之大、决心之大、目标之远。听到这里，亚斯情不自禁地兴奋起来：“我对你有信心了……看来，海杭市政府把房地产业作为海杭的支柱产业，奥秘就在这里了。”
“还不仅仅是这样，”胡保义抽一口雪茄，眼前闪过一连接着一串的数字和一沓接着一沓的人民币，“其实，嗯，我给你算算账看。是这样。”他从老板桌上拿过一只计算器，然后在一张纸上涂涂写写半天，然后，把纸递给亚斯。
纸上写着：
总价100万人民币的一套房子，开发商能赚多少？政府会收去多少税收？
先算税费用。
营业税＝100万×5％＝5万元
附加税＝5万×10％＝5千元
印花税＝100万׉＝5百元
土地增值税＝（100万－5万－5千－5百）×30％＝万元
企业所得税＝（100万－5万－5千－5百－万）×25％＝
万元
购房者的契税＝100万×4％＝40万元
购房者印花税＝100万׉＝5万
合计：
房产公司上缴总税额＝万元
购房者上缴总税额＝4万500元
税款总额＝万
再加上土地出让金，算20％不到一点，那就是：万＋
（万×）=64万
即，政府总收款=税款总额万＋地价约10万=64万
即，一套总价100万人民币的房子，政府赚取64万，开发商赚取36万。
政府赚取的这64万，按地方与中央6∶4分配，地方政府分得万。
“明白了？一套房子，如果我能赚36万，那海杭市里就能赚64万。如果我能赚36个亿，那么他们就能赚64个亿。”。 最好的txt下载网
地产战争 第三部分（13）
亚斯吸了一口凉气，说：“好像还有不对的地方。”
“对，”胡保义拿过计算器拨弄，“这里把土地出让金算了18％多点，其实，有的时候，最高的时候，出让金会达到一半，即50％，如果那样，海杭政府赚的钱会达到80万，而我只赚20万。”
“还有，”亚斯想了想，补充道，“如果改变过容积率，那更改费也是一大块。”
“对，”胡保义又拿出计算器，“如果把土地出让金假定为20％，那容积率更改费还要再加5％，64万×5％=万。”
“这中间建筑成本究竟是多少？”亚斯想确认一下自己所知道的数据。
“20％。”胡保义说，“100万中，占20万。”
“……”亚斯一时语塞。
胡保义长吸一口雪茄：“现在你明白了吧？其实我们只不过是给慕书记和吴市长他们打工的，只拿点零头。”
“还算可以了，”亚斯想起清朝时代的徽商故事，那时候的徽商，一百万两银子的收入中，州府的几个长官要拿去30万，其他长官再拿去30万，剩下的是当地王爷的，而徽商本人，只能赚点零头。
“这么一算，我对你更有信心了。”亚斯用力地点点头。
“哈哈。就是这个道理。”胡保义满意道，“既然大头不是我们赚的，那么我们赚这个钱是绝对稳定的，是可以一直赚下去的。”
“对，我对你有信心。”
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对胡保义的信心也使得亚斯对自己工作的价值有了更深的认识。相比海市蜃楼水上乐园，策划咨询工作虽然只是小业务，但它对整个集团的战略意义，是不可忽视的。
但业务虽小，问题却也俱全。“啊，是春花秋月的广告！”这天，亚斯正在构思一个广告行动，前台小姐陈静雯拿着一份报纸冲到亚斯的办公室。
“春花秋月？”他吃了一惊。有人取了这么个名字？跟我当时曾经取过的一个案名一模一样？
他接过报纸，见是《城市特讯》。陈静雯指指某版，只见半版广告，上面两个笑容灿烂的女孩，穿得花枝招展，在嬉笑打闹。旁边一句大大的广告语：春花秋月何时了，欢乐知多少！下面的文字是：享受感性的生活。春花秋月城市公寓，占地面积：平方米，建筑面积：平方米，总户数：700。由2栋30层的精致楼宇组成，其中1～2层为商业裙楼，3层为架空园林，4层以上是住宅，第11层又有一层架空园林。架空园林用来休闲，有游泳池和秋千架、演歌房等娱乐设施。户型以30～60平方米的一房或二房为主，部分为小跃式。即将推出，开始预约。最后落款注明开发商为海杭美嘉房地产开发有限公司。
当初，当亚斯把精心制作的策划方案交出去以后，程继承却赖账了，说方案不用了。方案不用，费用自然也就不肯结了。当时，亚斯找了他一个月，不见他的影子，拨他手机不见接，打办公室秘书说他不在。
“这个程继承，看来是得挨揍。”当亚斯把这事告诉胡保义以后，胡保义勃然大怒。对亚斯的工作，他是很重视的。
借刀杀人还是亲自动手？胡保义开始思考这个重要的问题。还未想通，先给《城市特讯》总编辑冯耀龙打电话，约他过来，当面详谈。
“你们这期广告，春花秋月城市公寓，是怎么回事？”胡保义开门见山，直截了当。胡保义和冯耀龙这厮还算熟。某次出席一个业内营销工作会议，在外海岛风景区的一个按摩房，看见了他做的好事。书包 网