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看到楼价跌这么多，这让原本好心帮民众解决住房问题的特首董建华心里那个难受啊，即使笔者不说，大家也明白。因此，董建华决定取消行政主导房市的政策，并在一个公开场合接受记者采访时故意表示，〃从九八年就再没有说过八万五这个字眼，那你说还存不存在？〃
虽然特区政府匆匆以〃不提及等同不存在〃的说法，停止了〃八万五〃政策。但这种过度动用行政手段干预房地产市场，显然已经对房地产市场、对经济造成非常大的破坏。
香港大部分民众买楼，都是通过向银行申请按揭购买，而且普遍是向银行借取相当于房价的70％甚至95％按揭来购买物业。此时房价大幅下跌70％，使房地产高峰期买房的市民拥有的资产价值跌到低于负债，成了负资产。这不仅让民众花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有，而且楼市、股市大跌牵连香港百业衰退，许多已成了〃负资产〃的港人，由于在这期间失业，或者被大幅降低工资，导致无法供款，房子被银行强行收回拍卖，业主不但要变成〃无壳蜗牛〃，而且失去房子后仍然要还欠银行的债。不少人因一时想不开而自杀，导致了无数的惨剧发生。
根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月。当时共有超过10万宗负资产按揭，占所有按揭的22％，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128％。而这些贷款的无抵押部分，则约值360亿港元，意味香港银行单在按揭市场便需承担高达360亿港元的不良贷款风险，也影响了香港金融市场的稳定。
至此，可能不少读者会出现疑问，香港特区政府不就是自己多建了一些房子，为何会造成如此严重的后果呢？现在事后检讨，香港民众、特区政府都有不少值得汲取教训之处。
作为香港民众，在房价高升时，埋怨买房难；在房价下跌时，又埋怨导致财富缩水。无论是房价上升还是下跌，民众都把不满情绪直接指向政府，向政府施压，一厢情愿地以为只要政府出手干预房地产市场，就可以解决他们的不满。
作为特区政府本身，虽然一心为民，但又太过于相信自身的行政力量，认为可以通过控制公营房屋的供应，来调控房价的升跌：在房价跌的时候，削减公营房屋供应，让民众的住屋需求流向房地产市场；而在房价升的时候，就增加公营房屋，以分流房地产市场的住屋需求，从而令房价下跌。
特区政府这个策略理论上可行，不过由于市场变化很快，政府的行政反应则总是慢半拍，因此过多运用政府的行政力量来干预房地产市场，即使短期内有立竿见影的效果，但长期而言往往跟不上市场变化的脚步，就容易好心办坏事。政府在针对房价升时制定的政策，会变成房价跌时的〃毒药〃；而针对房价跌时制定的政策，又会变成房价涨时的〃兴奋剂〃。
因此，香港特区过度行政干预房地产市场的教训，就像病人动手术前要打麻药那样，没有麻药是不行的，但是，如果打了过多的麻药，那就不是麻醉了，而是吸毒，这样将带来更多的后遗症。
第20节，调控调控又调控的十年
未来房地产政策会〃搞促保〃
新一届政府未来5年的房地产政策思路，就是该搞的搞（继续搞房地产调控），该促的促（促推房地产健康发展、走向更市场化），该保的保（多建保障房、廉租房），用三个字概括就是〃搞促保〃。虽然谐音听起来像〃搞粗暴〃，但实际上政策〃温柔〃得很，绝对不〃粗〃也不〃暴〃。
一、调控调控又调控的十年
要解析新一届政府未来的房地产政策思路，应先回顾过去近二十年的房地产政策。
在上世纪90年代以前，单位有分房、工人有宿舍、农民自己在农村建房，住房的问题大多都给解决了。在住房可以靠政府的模式下，中国的房价并没有多大波动。
中央开始实施房改政策以后，无论是在政府机构、事业单位还是国有工厂工作，都没有分房和提供宿舍的福利了；与此同时，有钱的民众可以自己买房，面积买大买小，地段买好买坏，楼层买高买低，主要靠自己的财力决定。о米о花о书о库о ；www。7mihua。com
这一规定促使了中国房地产市场的真正形成，并开始迅速增长。在民众买房需求的急速增强下，房地产开发商非常高兴，通过向商业银行大举借债，购买大块大块土地发展房地产；银行对此非常兴奋，贷款利息收入可以大量大量增加；地方政府也非常开心，通过卖地有大笔大笔的财政收入。但很快，民众开始非常不爽了，因为炒房现象出现了，房价大步大步往上攀升，他们快要买不起房了。
接着，在当年的6月5日，中国人民银行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对贷款行为做出限制，以防止房地产市场过热。这个时候，民众看到中央帮他们〃出气〃，开始爽了；但被断了财路的房地产开发商、商业银行和地方政府却不干了，对这个〃121号文件〃有很大的不满。
在开发商、商业银行和地方政府的联合〃哭诉〃之下，国务院出手安抚了。国务院在8月12日迅速下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），当中提及〃商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应〃、〃普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。〃
〃18号文件〃一句〃要切实增加限价商品住房供应〃、〃可以按规定适当调剂增加土地供应量〃的规定，无疑将商品房〃黄袍加身〃。于是，地方政府竞相卖地，开发商竞相买地建房，带动了整个房产业市场持续火爆，房价一升再升。
接着，政府又再出台行政政策应对。这次出来的是国土资源部、监察部，两个部门在2004年3月联合发文，要求地方政府提高发展商的拿地门槛，希望从土地供给抑制房地产过热。
但是，随着民众对房子的需求越来越旺盛，国务院再度出手，在2005年3月出台〃国八条〃，强调要将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。由于这个行政措施〃药力很重〃，所以房价一度受到控制。但是，从2007年开始，由于国内企业产能过剩，不少制造业企业在商言商以及为求生存，转向投资毛利率高达50％的房地产。在他们疯狂抢地、买地之下，房价再度暴涨。
中央看到情况不对，随即又出台政策干预市场。2007年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文件），以及人民银行当年通过先后5次加息，从金融层面打压房地产市场上涨过快的势头。
接着，2008年的一场环球金融海啸，导致中国经济急速下滑，中央只好放宽管制，大印钞票，这让之前受压的房地产发展商〃死里逃生〃。
看到这，有些读者不耐烦了：快说重点吧。其实笔者打字打到这，手也有些累了，因此，大家不如都休息5分钟，看看笔者为方便读者阅读而炮制的〃2003—2013年中国房地产调控政策一览〃，休息完后再说。
2003年：国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，提出保持房地产业持续健康发展。
2004年：由于〃地王〃频出开始调控，国土资源部和监察部发文结束各地〃靠关系拿地〃，提高拿地门槛；10年来首度调升利率及存款准备金，收紧银根。
2005年：出台〃国八条〃，取消住房贷款利率优惠，提高首付比例等；国务院要求各地政府将稳定住房价格提高到政治高度。
2006年：再度上调利率；出台〃国六条〃大幅调控房地产市场；提出〃90/70〃政策，要求新开工商品房建筑面积90平方米以下的必须达到开发建设总面积的70％以上。
2007年：六度加息，全年基准利率上升1。62个百分点，从金融层面打压房地产。
2008年：上半年继续提高利率及存款准备金，然而美国次贷危机蔓延令楼市调控戛然而止。8月起〃双率〃齐降，年内降息三次；10月出台新政支持房地产，下调契税、首付比例，免征印花税、利率优惠。
2009年：前半年继续撑楼市，后半年由于房价飙升，楼市调控卷土重来，出台〃国四条〃抑制投资投机性购房。
2010年：展开房地产市场历史上最严厉〃国十条〃，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高；限制二套房购买，收紧、叫停房地产贷款格式土地调控，限制开发商〃囤地〃，要求央企退出房地产。
2011年：公布新〃国八条〃，二套房贷首付比例提至60％，贷款利率提至基准利率的1。1倍；试点房产税。
2012年：购房差别化政策，降低首套房贷利率；启动全国大城市住房信息联网。
2013年：新〃国五条〃抑制投机、投资性购房，购房获利须交20％所得税，增加商品房用地供应，加快保障性住房建设。
第21节，新一届政府如何〃搞促保〃？
二、新一届政府如何〃搞促保〃？
简单总结过去10年来的房市政策，思路主要是调控、调控、再调控；那么，未来的房地产政策思路又是怎样呢？答案很简单，那就是把房地产逐渐推向市场，慢慢由市场主导。
不知道读者有没有细心观察，李克强总理上任大半年后，对房地产政策唯一一次全面表态，还是在2013年3月27日，全国两会刚结束后的国务院常务会议上�