场很难做出及时、准确的判断，加之，房地产开发的周期较长，使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求，从而加快泡沫的生成。可见，信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映，也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。
政府干预失误与权力寻租
由于以住宅为主的房地产具有投资和消费的双重特性，因此，政府对房地产的干预比其他任何市场都要多得多。其干预的方式除了城市规划、土地政策、利率政策、税收政策、鼓励和引导企业和私人投资外，还包括政府直接投资或以转移支付方式进行投资。与市场机制的作用一样，政府的干预也不是万能的，它也会产生正、负两种效应。当其利用手中的权力为自己的短期政治、经济目标服务时，就不可避免地会导致政府干预的失误，甚至失败。而房地产业又是一个与诸多产业高度关联的产业，这意味着房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也非常大。在房地产业高速发展时，它会带动诸多产业的共同发展。但是，当房地产业发展违背了价值规律，产生泡沫时，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业。
在经济快速发展、房地产业成为支柱产业的时候，如果不注意土地供应总量的控制，或失去控制，尤其是集体农用土地改变用途失控，就会导致房地产开发过热，增加盲目性。房地产开发要与本地区的经济基础、人口规模相适应，否则就会过热，进而引发泡沫。在这种情况下，如果媒体导向发生错误，产生房地产泡沫就在所难免，这是非常值得警惕的。
第七章 中国房市存在泡沫吗（4）
权力寻租是指在不完善的市场机制中，少数拥有特权的人凭借其权力进行不平等竞争从而获得超经济收入的行为，一般伴随着所谓“权钱交易”现象。转轨时期，中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权力寻租的根源。政企不分的体制所引发的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权力寻租打开方便之门。同时，权力寻租者为了捍卫其既得利益，又进一步强化土地供应“双轨制”以及政企不分的经济体制。土地市场中的权力寻租严重破坏了市场经济的公平竞争机制，使市场的资源配置功能丧失，导致真正进行房地产投资开发的市场主体由于拿不到土地或被迫高价转让土地而逐步退出市场。权力寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权力，以权谋私，权钱交易，成为土地投机、地产泡沫形成的原因之一。
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二、前车之鉴——历史典型房地产泡沫危机回顾
世界上许多国家和地区都曾不同程度地发生过“房地产泡沫”危机。其中以美国、日本、东南亚、我国香港地区和海南省的房地产泡沫最具代表性，房地产泡沫的破灭使这些国家和地区的经济出现长期衰退，甚至导致了金融危机。“前事不忘，后事之师”，在细究房地产泡沫的始末中，我们会发现有很多教训和经验值得借鉴……
1美国早就有房地产危机
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美国储贷协会（Savings & Loans）危机
可追溯的有典型意义的金融房地产泡沫，首先是20世纪80年代美国的储贷协会危机。
美国储蓄与信贷协会（简称储贷协会）是美国的住房金融机构，它吸收存款并提供住房贷款，长期在金融机构中占有重要地位。到20世纪80年代末，储贷协会在美国住房抵押贷款领域已经占据了最大的市场份额。然而，从20 世纪70年代末开始，美国利率市场化，协会会员机构的经营开始暴露出很多问题。
储贷协会的长期固定利率抵押贷款，在利率市场化中出现了资产负债期限和利率不匹配、利率上升及金融创新加剧竞争，使储贷协会筹资成本大幅上升，出现利率逆差。经营多元化使资产迅速扩张，涉入不熟悉的新领域。存款人只根据利率而非金融机构的资产质量进行储蓄，储蓄保险未与机构资产组合风险程度挂钩，导致经理道德风险。监管当局采取容忍态度，甚至不愿透露问题。1982年，一半储贷协会会员机构丧失偿付能力，80％面临亏损，挤兑风潮迅速蔓延。
美国政府为了缓解储贷协会面临的困境，在80年代初放宽了对储贷协会的限制，允许其在房地产、证券、保险等领域与商业银行展开业务竞争。许多储贷协会机构从此开始将业务转向高收益、高风险的消费贷款、商用不动产贷款和商业贷款，最终渡过危机。20世纪80年代美国在利率市场化、减税等刺激下房地产投资大规模扩张，1980年商业银行房地产贷款占贷款总额的40％。然而，1986年国际石油价格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速了房地产萧条，23个大城市房屋空置率达20％。通过机构关闭和银行信贷收缩，美国房地产泡沫破灭了。这使许多储贷协会出现资不抵债的现象，至80年代末，储贷协会总亏损额已达到5000亿美元。这迫使政府只能动用资金来保证存款人的利益，使联邦储蓄与贷款保险公司（FSLIC）的保险基金消耗殆尽肖剑房地产泡沫：现象、特征及危害［D］上海：上海社会科学院，2007。
美国房贷市场危机不断
上世纪90年代美国IT领域泡沫迅速膨胀，在2001年骤然破裂，经济陷入短暂衰退，全球经济亦未能幸免。此后，美国又吹起房地产泡沫，出现新一轮繁荣。2000年至2005年，全美平均房价增长了58％，年均涨幅超过10％，而过去的半个多世纪，年均上涨幅度仅为55％。美国房地产市场一直处于快速发展之中，2005年美国共建新房200万栋，为历史最高纪录之一，十年间新房开工率上涨403％。用于住宅的投资占GDP的6％，是1955年以来的最高水平。与此同时，美国的房价收入比、房价租金比也都达到历史最高水平。
美国房价上涨不是普涨，各个州之间差异较大，暴涨狂升的主要是大城市的产权公寓以及部分地区的家庭别墅。特殊地区和特殊类型的房屋的暴涨是拉动美国整体房价上扬的重要因素。纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市最近几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100％以上，纽约曼哈顿地区豪华公寓平均价格上涨幅度达到153％，其中一些新开发区域的公寓价格更是暴涨318％，而数量是豪华公寓好几倍的合作公寓（condo）售价在四年里仅上涨了36％。夏威夷州、加利福尼亚州、佛罗里达州等风景旅游区集中的八个州2005年房价涨幅均超过20％，而位于南大西洋的北卡罗莱纳州、乔治亚州、南卡罗莱纳州以及西弗吉尼亚州涨幅不超过10％。书 包 网 txt小说上传分享
第七章 中国房市存在泡沫吗（5）
美联储从2004年开始连续17次升息，推动了美国房地产市场的降温。进入2006年以后，房市开始大范围下行，新旧房销售量持续下滑，房价下跌，房屋大量积压。2006年8月，旧房销售中间价同比下降12％，11年来首次出现同比下降；2006年9月份新房中间价同比下降97％，创下近36年来的最大跌幅。2006年全年新房开工量从2005年的200多万套骤然降至180万套，十年来首次下降。
此外，房贷证券化助长了泡沫的形成。抵押贷款证券化并不是新生事物，从上世纪70年代就开始了住宅贷款的证券化，房地产泡沫与房贷证券化相互推波助澜。到2006年底，美国证券化贷款余额高达65万美元，而同期国债余额仅为43万美元。2006年抵押贷款证券发行量高达24万亿美元，而2000年这一数字仅为7380亿美元，增长幅度达3倍之多。房贷证券化的膨胀为房地产市场注入了充足的流动性，助长了房地产泡沫的形成，同时又把房贷风险转移给了二级市场，但在房地产业陷入衰退时，证券化又放大了泡沫效应。
2日本地产神话的破灭
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20世纪50年代起的30多年是日本的黄金岁月，日本以一个国土面积狭小、自然资源匮乏的二战战败国，在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”。然而上个世纪80年代，伴随着日元的大幅升值，日本房地产泡沫空前膨胀，东京及周围地区的地价一度曾超过美国全国地价的总和。其代价也是空前的，泡沫经济的破灭使日本在长达十几年里陷入停滞的泥潭不能自拔。
影响深远的“广场协议”
20世纪80年代初，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国五个发达国家的财政部长及中央银行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
此后，日元大幅升值，3年间升幅861％，房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内，日本六大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛，投机盛行，房价也不可遏制地持续走高。据日本劳动省1992年发布的《每月勤劳统计调查》资料显示：从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨了561倍，年平均增长14％以上，并带动房价和其他房地产价格相应高涨。
表7…11973～1995年日元对美元的汇率比价表孙执中日本泡沫经济新论人民出版社，2001：72
1973年1985年1990年1991年1992年1993年1994年1995年
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由于担心日元升值将导致在海外市场的竞争力下降，日本政府提出了内需主导经济增长的政策，开始放松国内的金融管制。日本中央银行连续5次下调利率，利率水平由1985年的5％降至1987年3月以