真相的乐章- 第39部分

　　　　如果是换一个人周颂肯定不太愿意回答这个问题，但是秦小雅问的当然不一样，周颂非常耐心的解释道：“我给你分开了说吧，如果把所有的成本都算进去大概是这样的：前期费用两百块一坪，七十年土地使用权折合房屋建筑面积大概是八百块一坪，拆迁安置费和建筑成本加起来大概是七百块一坪，交各种税折合约三百块一坪，各种行政事业收费加起来大概三百块一坪，最后加上每平方米两百块钱的利润，就是两千五。”

　　　　“原来有这么多花样”，秦小雅吐了吐舌头，“在这两千五里面真正的房屋造价是多少？”

　　　　周颂：“如果不算拆迁安置费用，大概是五百一坪吧，当然我刚才说的都是整数，而且没有单独算营销、广告的费用。”

　　　　秦小雅：“我五千块一坪买的房子，房屋造价是多少？”

　　　　周颂：“售价越高的房子，建筑造价在房价中的比例就越低，你那套房子是清水房，造价不会超过一千块一坪。”

　　　　秦小雅惊叹：“原来你们这些地产商这么黑，难怪风君子管你叫土豪劣绅。”

　　　　周颂还没说话，一直没有做声的风君子插嘴了：“这叫无奸不商，我上次看见你店里摆的那批鞋，标签上写着原价一千七百八，现价一千二百八，是不是也是两百块钱进的货？”

　　　　秦小雅叹了一口气：“是呀，现在卖服装的不都是这样嘛。”

　　　　风君子又接着说：“我还问了你们那些小售货员，如果顾客砍价的话，卖场经理最多可以还到一千块一双，那么你的鞋进货成本与售价的比例与周土豪的房屋造价与售价的比例不是一样的嘛？”

　　　　秦小雅：“帐不能这么算，你知道我那个店面租金多贵吗？而且我还养着十几个员工，都是要付工钱的。”

　　　　周颂又找到了解释的机会：“现在的生意都是一样的，你的店面付租金是半年一次，而我们买地的成本比造房子的成本都高，而且土地只有使用权，相当于一次付了七十年的租金。”

　　　　风君子不依不饶：“这叫天下乌鸦一般黑，不过总希望别的乌鸦比自己更白一点，最好别的行业都没有自己的生意挣钱。”

　　　　秦小雅被风君子说的有点不好意思，赶紧把话题又转移到房地产上：“周颂你说你那个项目前期费用有两百块一坪，究竟是什么费用呢？”

　　　　风君子抢着替周颂回答：“勘察、设计、论证、土地平整都可以计入前期费用。”

　　　　秦小雅：“那个小区总建筑面积是多少？”

　　　　周颂：“十万平方米左右，不算大，是个小项目。”

　　　　秦小雅：“一坪米两百块，十万平方米就是两千万，勘察、设计用得着这么多吗？”

　　　　周颂没有说话，风君子接着说：“当然用不了这么多，顶多是个零头，剩下的大部分都是公关费用了，要不然土地为什么会给他呢，房地产那么多证件怎么能批下来。”

　　　　秦小雅不想让周颂太难堪，又转移话题：“你刚才说这个项目的利润也是二百块一坪，和前期费用差不多了，那你岂不是赚了两千万？”

　　　　周颂有点不好意思了：“我只不过是合作开发人之一。”

　　　　秦小雅：“你们这些搞地产的真有钱，这个小区按你的算法总投资有二点三个亿呢。”

　　　　周颂似乎更不好意思了：“其实启动资金全部加起来只有几千万，我的投资还是东拼西凑的，剩下的缺口大部分是银行贷款、小部分是施工单位垫款，还有一部分是住户的预前认购订金和预购款。”



4、钱袋惹的祸


　　　　话题转移到银行，风君子显然更感兴趣了：“现在的金融资本越来越集中，你这样的个体工商业户很难从银行获得流动资金贷款，但是周扒皮却很容易。”

　　　　秦小雅笑着说：“周土豪怎么又变成周扒皮了？”

　　　　周颂也笑了：“狗嘴里吐不出象牙。”

　　　　秦小雅：“你刚才说房地产投资的绝大部分资金都是来自于银行，这是怎么回事？”

　　　　周颂：“这个问题恐怕风君子说的比我清楚。”

　　　　风君子问秦小雅：“你买的房子这半年价格上涨了多少？同期银行利率是多少？”

　　　　秦小雅算了算：“我的房子大半年上涨了百分之二十多，要按照一年算的话更多了，同期银行存款利率也就是二，贷款利率也不超过六。”

　　　　风君子：“这就对了，这是一种负利率倒吸现象，既然房价的上涨速度超过了银行的贷款利率，金融资本当然大量从银行流入到地产，你不用问其中的具体环节，只要了解这个大环境就行。”

　　　　秦小雅：“我多少明白了，在这种情况下很多老百姓也急于去买房子。但是这么下去将来怎么办？会不会像有人说的那样崩盘呀？”

　　　　周颂：“建筑成本是很稳定的，现在房价的波动主要来自于地价，在中国做房地产比较特殊，土地国有，政府是唯一的出租方，对地价的控制能力还是很强的，暂时不要太担忧，太久远的事情我也看不到。”

　　　　风君子似乎是在安慰周颂：“也不要想太远，我看你至少还有两年好日子过。”

　　　　秦小雅：“照刚才这么说，周扒皮其实也不能算周扒皮，地价上涨又不是他的错。”

　　　　周颂举起酒杯对秦小雅说：“还是你为我说话，我敬你一杯！”

　　　　秦小雅刚要举杯，风君子不知怎么的突然说了一句：“你以为你不是周扒皮，前一阵子你是不是在光州开发了一个小区？”

　　　　周颂听的莫明其妙：“是呀，怎么了？”

　　　　风君子接着说：“我听说当地一伙地痞无赖打伤了不少不肯搬迁的钉子户，雇凶手的酬金和医疗赔偿是不是也计入你们的开发前期费用了？”

　　　　秦小雅放下杯子，用一种奇怪的眼神看着周颂：“周扒皮，没想到你是这种人。”

　　　　周颂被风君子突如其来的发难弄的不知所措：“没——没这回事儿。”

　　　　风君子看着周颂尴尬的样子，自己也吃了一惊，不知道自己为什么要当着秦小雅的面说这样的事情，这不是摆明了坏周颂吗，赶紧解释道：“其实我是开玩笑，小雅别当真，周颂是绝对不会做这种事的，就算有人干了，也绝对和周颂没关系，周颂也是和别人合作开发的，何况他这一阵子一直不在光州。”

　　　　周颂的脸色这才缓和下来，风君子看着周颂和秦小雅突然心里有一种很奇怪的感觉，他知道周颂很喜欢小雅，而且不是一般的喜欢，而小雅对周颂也很有好感，男女之间的那种好感，只是没有挑明而已。小雅确实是一个很可爱的女孩子，风君子自己对她也不是没有想法。只是可惜风君子想起了周颂刚才谈论的房地产分类，按照这个分类标准，如果说周颂是华堂大厦，那么小雅就是精美别墅，自己算什么呢？顶多是普通民居了，而且连框架都算不上，顶多是个圈梁，只比砖混强那么一点点。

　　　　想到这里风君子终于明白自己刚才是为什么了，不禁暗叹一口气。

　　　　


5、坟地上的小区


　　　　风君子是个夜猫子，喜欢晚起晚睡，所以虽然是证券分析师，却几乎从来看不到股市开盘，他工作的主要时间都在收盘前后。第二天早上，风君子依然在熟睡，手机突然响了，铃声听上去很急促。

　　　　电话是周颂打来的，风君子接通之后，周颂劈头盖脸就是一句：“风君子，我遇到麻烦了！”

　　　　风君子只有苦笑，因为就在昨天，几乎是同样时间，同样的情况下，接到了完全一模一样的电话，只不过打电话的人又成了周颂。

　　　　风君子：“周颂你不要急，慢慢讲。”

　　　　周颂：“你知道我在光州开发了一个小区是不是？”

　　　　风君子：“是啊，怎么了？难道是小区出现了麻烦？”

　　　　周颂讲话比秦小雅简练多了：“一点不错，出了大麻烦，挖地基的时候挖出了死人，不止一具尸骨，看样子下面还有不少，他妈的！这块地是以前的坟地！”

　　　　……

　　　　周颂没有在公司里和风君子谈这件事情，而是找了一家安静的茶室包厢。非常简短的讲了事情发生的经过：

　　　　周颂在光州的房地产项目是和人合作开发，合作方叫赵东山，这个赵东山据说是在当地非常有影响，也是非常有办法的一个人。所谓有办法也就是指他有办法以非常优惠的价格拿到地皮，他就是用地皮和周颂合作的。

　　　　合作的方式比较简单，赵东山手里有两块地，面积差不多，分别位于光州的城南与城北，都是属于城建规划中的新开发地段，所以说很多人都看好这两块地方的升值潜力。赵东山和周颂之间的协议是这样的，赵东山提供土地，而周颂负责拆迁补偿、土地平整、建筑施工，两块地皮上分别建两个小区，城南的叫做士林小区，是赵东山的项目，城北的叫做翰林小区，是周颂的项目。

　　　　这是一个典型的以土地换房子的合作，周颂的劣势就是刚刚打入南方市场，在取得土地方面没有优势，这也算一个取长补短的互利合作，名义上两个小区合作开发，各种证件手续由赵东山负责办理，实际上是相互独立的，各自负责各自小区的宣传与销售。

　　　　风君子听完了周颂的介绍，先试探性的提问：“刚刚开始挖地基，项目还没进入大的投入阶段，现在终止合作来得及吗？”

　　　　周颂摇了摇头：“来不及了，我的翰林小区刚刚动土，但是对方的士林小区已经完工了，我给赵东山的已经全给了，而这片坟地的使用权证现在也正式过户到我的名下。”

　　　　风君子一听是这种局面也感到头疼，接着问：“想当初为什么没有同时开发呢？”

　　　　周颂叹气道：“根据协议，士林小区的土建不能晚于我的翰林小区，这样赵东山才同意办土地过户手续，两个小区同时开工资金也比较紧张，另一方面我也是聪明