我们房地产这些年- 第40部分

1993年的房地产狂潮让后来的中国人第一次知道了什么叫“泡沫经济”，随后也让中国人第一次感受到了什么叫“宏观调控”。

这是一次没有任何商量余地的宏观调控，看似事发突然，但其实酝酿已久。1992年后，中国经济万马奔腾逐渐失控，固定资产投资超速增长，金融秩序紊乱，货币投放过大，通货膨胀席卷而来。

这是一次立竿见影的宏观调控，连西方媒体都评论说，如果中国政府没有“壮士断腕”的勇气，后果将不堪设想。

1993年6月——那个令人难以置信的初夏，是中国房地产业发展史上的一个转折点。在中央采取一系列宏观调控政策之后，中国房地产业开始脱胎换骨，面目改观。

时任建设部房地产司司长的谢家瑾，在分析1992—1993年间出现房地产泡沫的特殊背景时，归纳出四点原因：　一是从1989年开始治理整顿，经过了一段“休眠期”，到1992年聚积了较强的爆发力；二是邓小平的南方讲话产生了很大的影响；三是当时正处于计划经济向市场经济的转轨时期；四是中国房地产业还处于很不成熟的状态。

不可否认，由于1992年、1993年上半年中国房地产市场的高度“泡沫”，使本来已属高价商品的商品房价格，一下子又跃上了一个高台阶。从此，中国的商品房就在贵得离谱的轨道上运行，远离了中国成千上万的普通老百姓。

相对于那些因房地产泡沫破裂而近乎绝望、欲哭无泪的人，提前从海南逃出来的冯仑、潘石屹等六个合伙人则气闲神定，寻找着下一个机会。他们正走在成功的路上。

1992年底，潘石屹到了北京，通过朋友介绍，认识了怀柔县一位主管经济的副书记。这位书记特别开明，说话开门见山：“你们来吧，在我这儿注册公司，先领个执照。”

没几天，工商执照就批下来了。一天，潘石屹在怀柔县政府食堂吃饭，正好县体改办主任坐在旁边，两人边吃边聊。主任说，北京市政府下发了一个文件，给怀柔县四个指标，搞定向募集的股份公司，可现在没人做。潘石屹说，我们来做一个行不行？主任说，好哇，可是就怕时间来不及，要准备材料，下星期就要报上去。第二天，潘石屹就直接找到了北京市体改委主任贺阳，贺阳说，以后都要按公司形式组建，你们报就是积极支持改革，这是个好事，应该支持你们。

接下来，潘石屹开始跑发起单位，在一个朋友的父亲的帮助下，找到（‘文’）了中国工程学会（‘人’）联合会和（‘书’）中国煤炭科学研（‘屋’）究院，两家很快同意作为万通的发起单位，之后他们又说服了纺织部下属的中国华诚集团。

有了发起单位的盖章还要填注册资金的数额，潘石屹给冯仑打电话，问填多大。冯仑说：“咱们现在做事要往大里做，不能小打小闹。咱们都在海南待过，8不就是‘发’吗？我们就注册八亿元吧。”

注册的新公司叫做“北京万通实业有限公司”，材料交上去了，北京市体改委马上批了，人民银行也很快批了。

公司注册下来了，融资八亿的权利也有了，但股本金没有到位就还是空的。北京市规定股本金两个月就得到位，否则就取消。哪来这些钱呢？

几个人商量了半天，想到了广告。他们选的是《金融时报》，做了一个整版的广告。按国家体改委的规范意见，应该叫招股说明书，他们起草时借鉴海南的叫法写成“招股通函”。

广告刊出后，不到一个月，股本金全部到位，异常顺利。

1993年，房地产市场面临宏观调控，北京华远房地产公司有意将阜成门“新世界广场”项目转出来，招股成功后，有了资金的“万通”就接下了这个项目。

“万通六君子”虽然经历了海南房地产大潮，但就真正意义上的房地产开发、销售经验远远不足。于是，他们就请了一位老师。

这位老师就是潘石屹日后的死敌——香港利达行邓智仁。那时，邓智仁刚刚从香港北上京城淘金，他揽下了新世界广场的销售代理。

当时，北京的房地产是完全的卖方市场，根本谈不上什么市场概念，邓智仁将香港比较成熟的市场营销、策划包装手法带到了新世界广场，立马在市场上引起了轰动。北京万通新世界广场被誉为京城房地产发展史上的一个里程碑。

做万通新世界广场主要靠广告，当大家还没开始打广告时，一打广告的效果，就像没吃过药的人第一次吃感冒药，再重的感冒一片药就治好了。当初万通大约投入了1000万元的广告费，这在当时是个天文数字，《人民日报》海外版、《文汇报》、《大公报》上都是整版整版的广告。

万通新世界广场的销售，可以说是创造了北京房地产市场的一个奇迹。他们的写字楼销到3600多美元一平方米，是当时市场的三倍。万通新世纪广场1993年12月24日才动工，但11月初就销售了百分之七八十了，当时连一方土都还没有挖呢。

当在开售的第六天拿到五亿元港币的回款时，六个年轻人都晕了，一个个迷迷瞪瞪的。你想，五个亿，这对刚刚成立的北京万通这样一个名不见经传的公司，意味着什么？

新世界广场项目之后，万通进入了一个高歌猛进的阶段。潘石屹回忆：“第一个举措是收购北京电影制片厂，厂长都到万通上了半年班，最后收购失败。”之后他们相继收购了贵州航空公司、武汉国投、陕西证券，并且成为民生银行的大股东。高峰时期万通控制了70亿元的资产。

冯仑回忆：“公司扩张后，全国十几个城市都有业务，如同梁山兄弟一样，我们走到哪里都不用带钱，一下车‘兄弟’们前呼后拥，异常风光。”一时间，他们成了最招人注意的民营企业。万通接着就通过金融机构互相拆借等方式来扩张，投资在房地产、商业零售以及高科技等许多行业。

与此同时，在对事业的发展思路上六个合伙人的分歧日益明显，分道扬镳已成必然。

1995年6月，分手的时刻到了，地点选在浪漫情调弥漫的上海黄浦江畔。分家之后，冯仑继续掌控万通；潘石屹创办了红石房地产开发公司，也就是SOHO中国的前身；易小迪创办了阳光100集团。另外三人则告别了房地产，王启富后来做起了地板生意；刘军回归高科技农业开发；而最后离开万通的王功权则选择了国际风险投资。

1993年

●　1月，《房地产开发报》（《中国房地产报》前身）面向全国公开发行。

●　1月，经国务院批准，“中国房地产开发总公司”更名为“中国房地产开发集团公司”，同时以“中国房地产开发集团公司”为核心，组建“中国房地产开发集团”。至此，中国房地产开发集团在全国145个城市中拥有178家企业。

●　6月23日，国务院宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金进入房地产●　6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，针对房地产出台16条调控措施，首次对房地产市场进行大规模清理整顿。

●　7月，深圳市人大通过《深圳经济特区房地产转让条例》，该条例对“房地产预售”做了专门规定，明确了商品房预售条件，深圳成为中国最早推行商品房预售制度的城市。

●　11月，国务院房改领导小组在北京召开第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。

●　11月，《广东省房地产开发经营条例》颁布。

●　12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。

1994房改再启顺驰扩张

鸟是一种会飞的东西不是青鸟和蓝鸟。是大鸟

重如泰山的羽毛

在想象中清晰的逼近

这是我虚构出来的

另一种性质的翅膀

另一种性质的水和天空

——周伦佑《想象大鸟》

1994，一个值得回味的年头。

通货膨胀的卷土重来应当说一年前就已开始，如今已成压顶之势。新一代领导人的执政能力面临挑战。从某种意义上而言，朱镕基的出现是一种必然。这年1月28日，人们意外地发现朱镕基竟出现在全国宣传思想工作会议上，而且还发表了重要讲话，只见他把手一扬，拧起眉毛说：“必须紧紧抓住和十分珍惜当前这一难得的历史机遇，坚决推进我们酝酿多年想干而又没有条件干的改革。”

大家终于明白：　朱镕基已经痛下决心，全方位推出“改革新政”，让改革之风吹遍全中国。“改革新政”的内容如下：　财税制度改革、金融体制改革、投资体制改革、企业制度改革、住房制度改革、物价体制改革。

天生就是改革家的朱镕基，真正走上全国性的历史舞台是在邓小平南方视察前后。其时中国的改革事业正处在“万马齐喑”的低潮期，中国社会面临重新上路、加速推进改革的重要历史关头。他幸运地碰上了这样的历史机遇，而历史也幸运地碰上了他。因为他敢于改革，他是“铁腕”。一切尽皆表明，1994年的改革非常关键，没有这次改革就不会有日后软着陆的成功，就不会有中国经济的高速发展。

到了1994上半年，经济过热的现象已经比较明显，朱镕基来了个紧急刹车。当时的利率提高到了接近14％，国库券的利率为14％，银行利率也接近14％，这样，通货膨胀很快被压了下来。

如果没有别的措施的话，中国经济在1994年利率上升之后一定会是硬着陆。但是，我们在把利率上调的同时，做了一个对冲操作，我们把汇率下调了，调到1美元兑8。7元人民币。利率上升，国内需求下降；汇率贬值，海外市场就打开了。所以，实际上可以说，1994年是整个世界消化了中国国内的经济危机。因是之故，中国的经济没有硬着陆而是软着陆。从1994年一直到1997年