我们房地产这些年- 第60部分

房价在2001年大涨，民间人士认为是诸多因素促成的：“福利分房”的大门已经关闭，使得人人都必须通过购房改善居住条件；银行连连降息之后，房贷利率也降到最低，是购房的好时机；多次降息减轻了房地产商的贷款利率负担，降低了开发成本，使他们踊跃投资于房地产开发；股市暴跌，把一大批失意的股民“挤”到了房地产市场。至于购房投资者，更是明显感到买房出租，收益率比银行利率高得多。

在这个背景下面，中国房地产界还出现一个景象，就是“三外”，外行、外资、外地企业纷纷抢滩三大中心城市地产，为本来就已经很火的房地产再加一把柴。

其实，老百姓都不希望房价涨。但是，我们从官方权威人士那里听到的声音却是：“商品住宅降价几乎没有空间。”

进入新世纪，中国各地的房地产开发商都有一种相同的体会，那就是老百姓选房的眼光越来越挑剔了。中国人的住房观念已经逐渐从生存型向舒适型转变，一些更高的居住品质，比如良好的环境、通风、采光、密度、环保等成了人们在购房时的主要考虑要素。

20世纪90年代之前，住宅样式几乎都是千篇一律的平顶板式楼，造型单一，布局呆板。如今的住宅，样式、风格越来越多样化和个性化，住宅楼与周围环境设计有机融合，“火柴盒子”一统天下的局面已经成为了遥远的历史。

房屋内部的变化同样巨大。以前的住宅仅仅是为了解决人们“居者无其屋”的住房紧缺状态，几乎没有户型的概念，亦不强调功能的合理程度。那时人们对住宅的主要要求也只体现在面积大小上。如今，除了面积外，户型设计是否合理，功能是否全面、舒适都成为人们衡量住宅好坏的重要标准。

以厨房、卫生间为例，最早的楼房大都是多户公用厨房、卫生间，后来逐渐发展为每户拥有单独使用的厨房、卫生间，虽然很狭小，但已经避免了户与户之间过多的干扰；现在的住宅不仅厨房、卫生间的面积进一步扩大，空间分割也更加合理。人们要求厨房、卫生间具备的功能越来越多，同时还希望它们很漂亮，包括有采光，甚至有景观。

再看起居室。早年的住宅很少有专门的起居、会客空间，往往是卧室同时兼具用餐、起居的功能，走进房门，主人的生活基本就一览无余。后来的房屋设计中，多了一间可用于就餐的小厅，但起居、会客仍得在卧室。如今，起居室在设计中通常会成为整套住宅的中心，面积一般超过卧室，这样的格局更好地满足了人们休闲娱乐的需求，同时也保证了卧室空间的私密性。

房屋的变化还远不止于此。更多的家居建筑新名词涌入了人们的生活中，居室设计在细节上变得越来越温馨、体贴；玄关既是进门换鞋的实用空间，又是家中的第一道风景；储物间令家里的杂物不再随处堆放、有碍观瞻；步入式衣帽间更好地解决了衣物储存、整理问题；阳台的功能也日益细化，景观阳台让人可以从容欣赏室外风景，生活阳台是为洗衣等家务劳动提供的专门小空间，半封闭的阳光露台则是沐浴阳光、养花种草的好地方……不仅户内，户外环境也日益成为购房人关注的焦点。如今走进一个新建小区，迎接人们的几乎都是井井有条的布局：　间距合理的住宅楼群，随处可见的绿化区域，统一规划的停车场，成片的休闲、运动场所……很多房地产项目都打出“花园小区”、“绿色住宅”、“生态住宅”等标语来吸引购房者，一些房地产商甚至采取了先建绿化景观和配套设施，之后再进行住房开发的策略。

事实证明，2001年的中国房地产业开始走向成熟。中国的房地产，尤其是广东的房地产，跟世界任何国家的房地产相比，在开发水平上都是不落后的。最经典的是李嘉诚在深圳市福田中心区搞了一个楼盘，最后房子一盖完，李嘉诚傻眼了，该楼盘成了那一片最蹩脚的一个楼盘。他完全低估了大陆的房地产开发水平。另一个标志是，几乎全世界的规划设计公司全到了中国。市场有多高的鉴赏本事，开发商就可以搞多高水平的楼盘。整个中国就像在开一个万国建筑博览会。

尽管如此，消费者维权运动却在中国此起彼伏。

房地产开发商和业主之间的纠纷不断发生，有的是延迟交房期限，有的是不具备入住条件，有的是承诺配套无法兑现，有的是工程质量存在严重问题……2001年4月，建设部部长俞正声在一次全国房地产工作会议上严肃指出：　尽管现在住房质量有所提高，但投诉量也相应增多。

对于多年来与开发商交涉总处于弱势的购房群体来讲，2001年秋天，形势有了改变。业主、业主委员会选出他们的代表，带领大家与房地产商展开博弈。有人点评说：　市场不成熟，业主帮助开发商成长。

2001年9月17日，以邹家健为首的景洲大厦业主委员会在全国首开先河，由业主自主投票表决更换物管公司。媒体称，“景洲事件”推动了中国房地产物业管理行业的改革，使“老子开发儿管理”的房地产行业模式在深圳成为终结，引发了物管行业的重新洗牌，这就是闻名全国的“景洲事件”。从行业发展的角度讲，业主委员会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展成熟的标志之一。更换管家的“景洲事件”，催生了“新型社区政治”，标志着业主维权的大幕已经拉开。

两年后，深圳景洲大厦的一系列做法得到了建设部的肯定并在全国推行：　房地产开发必须与物业管理分离。业主大会经2/3的业主表决同意，有权解聘、选聘物管企业。一个平凡的人物、一个普通的社区同全国其他业主一起，催生了一部与老百姓生活密切相关的法规——《物业管理条例》的出台。

2002年6月3日，景洲大厦业主委员会大胆摈弃深圳物管“不平等条约”（格式合同），采用经济合同方式约束业主同物管公司的责权，首次将“因物管违规、失职等行为造成业主财产损失，物管公司将承担赔偿责任”的条款写进了双方所签订的物管合同中，引起了物管业界的激讨论和新闻媒体、物管行业及国家主管部门的关注。邹家健还亲上北京坦陈创新，景洲合同内容最后写进了全国《物业管理条例》第三十六条，成为全国物管大法的一道亮点。

2001年值得关注的另一现象是：　一拨接着一拨房地产开发商，天南海北大考察。整个中国从北京到深圳、从成都到上海，凡有漂亮楼盘的地方，几乎都能看到前来踩盘的人群。业内将这种现象叫做“踩盘经济学”。这其中影响最大的就是广州的华南板块。全国做房地产的公司几乎都来考察过。当华南板块成为中国房地产业的领跑者，成为一个标志性板块和踩盘胜地以后，还引发了一种新的现象，催生了一大批服务性公司，从事规划的、设计的、广告的、策划的……他们不仅在广东市场上兴风作浪，还大举北伐西进。由此催生的房地产演讲市场也异常火爆。

“踩盘经济学”促使整个中国的房地产跃上了一个新台阶，也使得区域之间的产品差距缩小，在设计和风格上出现兼容并蓄。比如广东的园林可以克隆到长江以北，上海的可以克隆到别的省份，进而促进了房地产操作的精细化和房地产市场的细分。

不仅如此，中国的房地产开发商还跨出国门，到国外“踩盘”。

从1990年开始，每年3月有四天是世界房地产行业召开盛会的日子。来自全球的房地产业精英们都聚集到法国南部度假胜地戛纳，参加由法国励展博览集团主办，国际房地产业联合会、国际房地产战略管理机构等多家国际知名机构协办的全世界规模最大、最具权威性和影响力的房地产业盛会——“国际房地产业博览会（英文缩写为MIPIM）”。

虽然在中国人眼中，“戛纳房展”并不像戛纳电影节那样出名；但每年在此开幕的戛纳国际房地产业博览会（MIPIM）都吸引了来自世界各地的数千家公司参展，来自五大洲的房地产商、投资商、材料供货商与建筑师聚集在这座美丽的海滨城市。

与国内房展会相比，“戛纳房展”更像是房地产业界的全球Party，这里汇聚了来自世界各地众多的房地产业界的决策者；其中包括大量的投资者及有购买意图的房地产用户。参展的公司和嘉宾十分关注彼此间的交流与沟通，他们在享受法国南部阳光与美酒的同时，交换最新的房地产信息与感受。而沙盘与楼书在这里却很少见到，多媒体技术是必要的展示方式。一种流行的方式是把名片制作成同样大小的多媒体光盘，其中包含了你想要了解的大多数信息。

2001年是中国房地产企业在MIPIM首次亮相，当时有北京、上海、深圳、成都、沈阳等地的27家公司报名参加，北京的建外SOHO、建筑师走廊和上海的上海国际商城项目正式参展。参加过这一地产盛会的中融集团总裁倪召兴这样说：“收获是巨大的，我看到了世界上最先进的建筑、最先进的科技，这次会展让我看得更远了。”此后，每年来“戛纳房展”的中国房地产商越来越多。

的确，“戛纳房展”是中国房地产商了解世界房地产的一个窗口，也是连接中国房地产与世界房地产的一座桥梁。“戛纳房展”既为想“走出去”的中国房地产企业提供了一个展示与交流的国际平台，又为想“走进来”的外国资本和建筑设计师提供了一个在中国寻找合作伙伴的机会。

总之，虽然伴随着各种不协调音，但中国房地产在新世纪之初一路高歌猛进，成为中国经济发展的主要动力。

也许是受到“戛纳房展”的启发，2001年，陈诗涛女士决定创办博鳌房地产论坛的出发点就是：　作为一个区域性极强的行业，中国房地产商同样需要一个全国性的民间论坛。其实在2001年之前，《中国房地产报》已