《谢国忠的忠告》

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谢国忠的忠告- 第3部分


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2009年10月22日,中国国家统计局公布的数据显示,该年度前三季度中国经济同比增长7。7%,其中第三季度增速达到了8。9%,中国经济“保8”完全没有问题。但是又带来另外一个挑战,资产价格的上升对于通胀究竟会带来多大的压力? 
房地产投资成了中国经济增长的主要动力 
曾瀞漪:从2009年第三季度开始的经济数据看,大家对经济增长是完全有信心的。但是大家还有疑惑,是不是经济真的不会再度下滑了,这当中还有哪些隐忧呢? 
谢国忠:我觉得2009年这一轮经济的上升,主要是靠政府帮忙,主要是有直接的投资。另外就是银行信贷多放了点,标准降低了一点,很多钱都转到了房地产。现在经济对房地产的依赖非常大,这是一个隐患。房地产已经够大了,在这么大的一个基础上面,房地产是不是还有可能高增长,这是值得大家担心的一件事。 
曾瀞漪:我们看到数据显示,2009年房地产的开发投资,这个数字是非常高的,成为整个投资当中最重要的增长动力。房地产的泡沫到底有多大?是到了非常令人担心的地步,还是说只是一个感觉而已? 
谢国忠:一般看房地产的泡沫有几种指标:一种指标是房地产的价值跟GDP的比例,从个人来看就是你的房价跟收入的比例。这个比例在美国历史上是平均一倍,这次泡沫的最高点是1。7倍。日本现在差不多是1。5倍,最高的时候是4倍,这是一个指标。 
第二种指标就是房租回报率,这是看资产的价格是靠收入支持,还是靠资产升值预期支持的。升值预期越大,你对房租的回报要求越低。第三种指标是看生产的量有多大,就是新房子生产量跟GDP的比例。从这几个方面来看,中国的指标都非常高。 
虽说中国搞房地产市场的历史很短,但中国居住房地产存量价值已经超过GDP的两倍,这个再怎么算也是一个不低的数字。从房租回报率来看是3%。我看到很多房子空着也没有加入这个市场,因为中国的房子主要是公寓房,它有折旧,所以3%是很低的。 
另外中国房屋的生产量,房地产投资远远超过GDP的10个百分点。开发商的投入在世界上来说,即使在城市化高速增长情况下也是很高的。 
第四个,个人收入跟房子的平均价格比,现在很多城市都是20倍左右,我觉得这也是不可持续的。 
综上所述,怎么看中国的房地产,可能都是泡沫。这是我们担心的一件事。 
曾瀞漪:Andy特别担心目前的中国房地产的泡沫问题,这在未来中国经济增长当中,可能会带来很大的隐患。 
靠房地产拉动经济是贪小失大 
曾瀞漪:我们2008年谈中国经济问题的时候,很多人就在说,房地产加把劲,肯定能把中国经济带起来。没错,房地产带动了2009年中国的经济成长,但2010年是不是还要继续依靠房地产拉动经济呢? 
谢国忠:现在银行还有钱,银行的贷存比还没有那么高,如果想要再放钱出来托房地产是有可能的。但是,把房地产托得那么高,摊子那么大,万一银行没有钱了,倒下来,后果是很严重的。 
从政府的层面来看,短线经济上好像没什么别的出路,就是房地产炒一把,好像经济能够好一点,这种心态可以理解。但我觉得这是贪小便宜吃大亏的心态。有一样东西可以炒一把,给经济带来一定的舒缓,短线是见效了,但是长线就会给自己带来更多的问题。所以我觉得中国的最终出路,还是要调整经济结构,不能看到哪里还能炒一把,就把经济托一托。用这样的思维来管经济,最终的结局可能是一个很大的灾难性调整。 
曾瀞漪:目前我们看到宏观的政策走向,基本上是保增长、调结构,最重要的就是要管理好通胀预期。在资产价格上升的情况之下,这种通胀预期到了什么样的程度?严重吗? 
谢国忠:中国老百姓的通胀预期主要是由房地产引起的,为什么老百姓都认为有通胀呢?为什么大家愿意去借钱买房子?因为人们还有一个感觉,就是政府不会让房价掉下来。一个是利息低,一个是通胀预期高,加上政府不会让房价掉,这些因素使得大家在房价那么高的情况下,还是愿意借钱买房子。我觉得这是内地已有的通胀预期,有些人老是在谈中国的CPI,说是你看还没涨啊,应该没问题啊,再动用报纸、电台宣传一下,让老百姓觉得没有通胀。其实这个宣传没有什么效果。我平时接触的一些人,他们都是有通胀心态的。 
对话时间:2010年年初
政策灵不灵,关键看能不能压住投机需求 
曾瀞漪:国家主席胡锦涛说,国际金融危机对中国经济的冲击,表面上是对经济增长速度的冲击,实际上是对经济发展方式的冲击,转变经济发展方式刻不容缓。领导人的讲话会如何反映在政策上?从2009年12月开始一直到现在,国家连续出台对房地产的调控政策,你认为有什么样的效果? 
谢国忠:我们看到一级市场里的销售量有明显下降,二级市场里价格也在下降,跟过去两次调控的情景差不多,开发商认为价格是不会下降的,因为政府不希望价格下降,只要能够撑得住,政策最终是会变的。所以出现房地产销量下降,价格不降的局面。 
从政策调控角度来看,最重要的是政府是不是认为价格过高?如果认为价格过高,应不应该掉?如果价格不该掉,那你的调控是为了什么?我觉得政府自己要想明白。 
从现在这个角度来看,限制二套房、三套房,从政治上来说,有一定的宣传意义,但是中国大部分的需求其实就是二套房、三套房,都是投机需求,如果把这个砍了,这个市场从长期来看是混不下去的,所以政策不变的话,房地产一定会作很大的调整。但是问题在于没人相信,大家认为政府早晚会变的,是不会让房价下跌的。 
“地王”导致全民疯狂炒房 
2010年“两会”刚刚结束,在一片对高房价的讨伐声中,新的“地王”就新鲜出炉。3月15日,北京就分别诞生了总价和单价两个“地王”。中信地产以52。4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目,创下北京拍地最高总价。远洋地产旗下子公司远豪置业以40。8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地,地块楼面地价达2。75万元平方米,被认为是北京市场上新任的“单价地王”。当人们还在热议远洋夺得大望京地块“单价地王”时,仅仅时隔6小时,该“单价地王”纪录便被海淀东升乡蓟门桥地块刷新,大股东为中国兵器装备集团的世博宏业,最终以17。6亿元拍得此地,实际楼面价格高达30197元平方米。 
久未在京城拿地的华远董事长任志强,也抛出了4亿元保证金参与竞买大望京村1号地。潘石屹在微博对任志强此举进行调侃:“此前,我劝任志强不要去参加大望京村1号地的拍卖,争不过人家。任总一意孤行,缴了几亿元的保证金去参加。据说,举牌举到一万多元(每平方米)就再不敢举了。不是花钱买地,真是花钱买丢人。”任志强则在微博上回应说:“小潘嘲笑我不是在花钱买地,而是花钱买耻辱。确实,每次都损失了大量利息(指保证金),给政府送了无数额外利润,但至少华远还在参与,而小潘已怕得连参与都不敢了,招拍挂已让小潘失去了参与的信心与勇气。” 
曾瀞漪:我们听到,不同的政府官员甚至很高级的官员都这么说,房地产是支柱产业,不能不支持,所以,加强监管采用的是各个部门联手的方式。国资委要求78家非地产主业的央企退出房地产市场,也看到银监会对于地产商在银行方面的贷款要加强限制,还有银行也是要提高个人房贷的首付比例,这样做,会不会既维持了经济增长,又平抑了房价,使两边看起来就平衡了。 
谢国忠:来来回回已经折腾好几次了。2010年“两会”之后马上就开始搞“地王”,老百姓对这个东西早就不相信了,所以现在出现全民炒房子,把所有的钱放到里面炒,有最后的疯狂的迹象。政府有些官员的意见不一致,但是我们要看实际的行动。实际的情况是每次房地产情况不好的时候,就有政策来救。问题在于你说是泡沫,但是大家很依赖它,而且还在继续依赖,觉得不会有严重后果。其实这是非常不理性的。 
比如,你坐在一列火车上面,火车在朝悬崖开,大家还在火车上讨论是不是要跳下去。有人说不能跳,跳下去要摔伤要骨折的,有人说不跳更危险,谁都不知道怎么办。我觉得现在的情况跟这个挺类似。很多人认为我们必须依赖房地产。问题在于你依赖它,它却是不可持续的,你依赖的时间越长,最终的后果越严重。如果继续这么做的话,图一时的快乐,会付出很沉重的代价。
为什么大家怕股市,不怕楼市 
曾瀞漪:你刚刚提到“疯狂”,我记得几年前我们讨论的时候,都很担心中国的股市。可是现在好像大家对股市没那么疯狂,反倒是对房地产很疯狂。怎么会出现这样的变化? 
谢国忠:上次是对股市的疯狂,股市掉了之后,我从民间听到很多言论,觉得股市会从6000多点掉到1000多点,害怕了。但是在房地产还没看到这样的情况。上次房地产大掉是20世纪90年代。20世纪90年代的时候,主要是海南、上海、广东的房子掉价,这些房子主要是外销房,跟一般的老百姓基本没有关系,所以一般人没有房地产周期的想法。现在这一波的周期从2002年2003年开始朝上走,有时稍微下调一下又升上来,这个周期一直朝上走,所以大部分人认为房地产只会涨不会掉。 
曾瀞漪:官员都这么说的呀,说还会再涨的,有人口红利,等等。 
谢国忠:但问题是有些官员说这个话的时候,他有一个利益冲动在里面。在中国买房子等于把钱送给政府,因为土地是政府所有,你交的税也是交给政府,开发商盈利最终还要买土地,也是给政府的

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