谢国忠的忠告- 第3部分

2009年10月22日，中国国家统计局公布的数据显示，该年度前三季度中国经济同比增长7。7％，其中第三季度增速达到了8。9％，中国经济“保8”完全没有问题。但是又带来另外一个挑战，资产价格的上升对于通胀究竟会带来多大的压力？　
房地产投资成了中国经济增长的主要动力　
曾瀞漪：从2009年第三季度开始的经济数据看，大家对经济增长是完全有信心的。但是大家还有疑惑，是不是经济真的不会再度下滑了，这当中还有哪些隐忧呢？　
谢国忠：我觉得2009年这一轮经济的上升，主要是靠政府帮忙，主要是有直接的投资。另外就是银行信贷多放了点，标准降低了一点，很多钱都转到了房地产。现在经济对房地产的依赖非常大，这是一个隐患。房地产已经够大了，在这么大的一个基础上面，房地产是不是还有可能高增长，这是值得大家担心的一件事。　
曾瀞漪：我们看到数据显示，2009年房地产的开发投资，这个数字是非常高的，成为整个投资当中最重要的增长动力。房地产的泡沫到底有多大？是到了非常令人担心的地步，还是说只是一个感觉而已？　
谢国忠：一般看房地产的泡沫有几种指标：一种指标是房地产的价值跟GDP的比例，从个人来看就是你的房价跟收入的比例。这个比例在美国历史上是平均一倍，这次泡沫的最高点是1。7倍。日本现在差不多是1。5倍，最高的时候是4倍，这是一个指标。　
第二种指标就是房租回报率，这是看资产的价格是靠收入支持，还是靠资产升值预期支持的。升值预期越大，你对房租的回报要求越低。第三种指标是看生产的量有多大，就是新房子生产量跟GDP的比例。从这几个方面来看，中国的指标都非常高。　
虽说中国搞房地产市场的历史很短，但中国居住房地产存量价值已经超过GDP的两倍，这个再怎么算也是一个不低的数字。从房租回报率来看是3％。我看到很多房子空着也没有加入这个市场，因为中国的房子主要是公寓房，它有折旧，所以3％是很低的。　
另外中国房屋的生产量，房地产投资远远超过GDP的10个百分点。开发商的投入在世界上来说，即使在城市化高速增长情况下也是很高的。　
第四个，个人收入跟房子的平均价格比，现在很多城市都是20倍左右，我觉得这也是不可持续的。　
综上所述，怎么看中国的房地产，可能都是泡沫。这是我们担心的一件事。　
曾瀞漪：Andy特别担心目前的中国房地产的泡沫问题，这在未来中国经济增长当中，可能会带来很大的隐患。　
靠房地产拉动经济是贪小失大　
曾瀞漪：我们2008年谈中国经济问题的时候，很多人就在说，房地产加把劲，肯定能把中国经济带起来。没错，房地产带动了2009年中国的经济成长，但2010年是不是还要继续依靠房地产拉动经济呢？　
谢国忠：现在银行还有钱，银行的贷存比还没有那么高，如果想要再放钱出来托房地产是有可能的。但是，把房地产托得那么高，摊子那么大，万一银行没有钱了，倒下来，后果是很严重的。　
从政府的层面来看，短线经济上好像没什么别的出路，就是房地产炒一把，好像经济能够好一点，这种心态可以理解。但我觉得这是贪小便宜吃大亏的心态。有一样东西可以炒一把，给经济带来一定的舒缓，短线是见效了，但是长线就会给自己带来更多的问题。所以我觉得中国的最终出路，还是要调整经济结构，不能看到哪里还能炒一把，就把经济托一托。用这样的思维来管经济，最终的结局可能是一个很大的灾难性调整。　
曾瀞漪：目前我们看到宏观的政策走向，基本上是保增长、调结构，最重要的就是要管理好通胀预期。在资产价格上升的情况之下，这种通胀预期到了什么样的程度？严重吗？　
谢国忠：中国老百姓的通胀预期主要是由房地产引起的，为什么老百姓都认为有通胀呢？为什么大家愿意去借钱买房子？因为人们还有一个感觉，就是政府不会让房价掉下来。一个是利息低，一个是通胀预期高，加上政府不会让房价掉，这些因素使得大家在房价那么高的情况下，还是愿意借钱买房子。我觉得这是内地已有的通胀预期，有些人老是在谈中国的CPI，说是你看还没涨啊，应该没问题啊，再动用报纸、电台宣传一下，让老百姓觉得没有通胀。其实这个宣传没有什么效果。我平时接触的一些人，他们都是有通胀心态的。　
对话时间：2010年年初
政策灵不灵，关键看能不能压住投机需求　
曾瀞漪：国家主席胡锦涛说，国际金融危机对中国经济的冲击，表面上是对经济增长速度的冲击，实际上是对经济发展方式的冲击，转变经济发展方式刻不容缓。领导人的讲话会如何反映在政策上？从2009年12月开始一直到现在，国家连续出台对房地产的调控政策，你认为有什么样的效果？　
谢国忠：我们看到一级市场里的销售量有明显下降，二级市场里价格也在下降，跟过去两次调控的情景差不多，开发商认为价格是不会下降的，因为政府不希望价格下降，只要能够撑得住，政策最终是会变的。所以出现房地产销量下降，价格不降的局面。　
从政策调控角度来看，最重要的是政府是不是认为价格过高？如果认为价格过高，应不应该掉？如果价格不该掉，那你的调控是为了什么？我觉得政府自己要想明白。　
从现在这个角度来看，限制二套房、三套房，从政治上来说，有一定的宣传意义，但是中国大部分的需求其实就是二套房、三套房，都是投机需求，如果把这个砍了，这个市场从长期来看是混不下去的，所以政策不变的话，房地产一定会作很大的调整。但是问题在于没人相信，大家认为政府早晚会变的，是不会让房价下跌的。　
“地王”导致全民疯狂炒房　
2010年“两会”刚刚结束，在一片对高房价的讨伐声中，新的“地王”就新鲜出炉。3月15日，北京就分别诞生了总价和单价两个“地王”。中信地产以52。4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目，创下北京拍地最高总价。远洋地产旗下子公司远豪置业以40。8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达2。75万元平方米，被认为是北京市场上新任的“单价地王”。当人们还在热议远洋夺得大望京地块“单价地王”时，仅仅时隔6小时，该“单价地王”纪录便被海淀东升乡蓟门桥地块刷新，大股东为中国兵器装备集团的世博宏业，最终以17。6亿元拍得此地，实际楼面价格高达30197元平方米。　
久未在京城拿地的华远董事长任志强，也抛出了4亿元保证金参与竞买大望京村1号地。潘石屹在微博对任志强此举进行调侃：“此前，我劝任志强不要去参加大望京村1号地的拍卖，争不过人家。任总一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加。据说，举牌举到一万多元（每平方米）就再不敢举了。不是花钱买地，真是花钱买丢人。”任志强则在微博上回应说：“小潘嘲笑我不是在花钱买地，而是花钱买耻辱。确实，每次都损失了大量利息（指保证金），给政府送了无数额外利润，但至少华远还在参与，而小潘已怕得连参与都不敢了，招拍挂已让小潘失去了参与的信心与勇气。”　
曾瀞漪：我们听到，不同的政府官员甚至很高级的官员都这么说，房地产是支柱产业，不能不支持，所以，加强监管采用的是各个部门联手的方式。国资委要求78家非地产主业的央企退出房地产市场，也看到银监会对于地产商在银行方面的贷款要加强限制，还有银行也是要提高个人房贷的首付比例，这样做，会不会既维持了经济增长，又平抑了房价，使两边看起来就平衡了。　
谢国忠：来来回回已经折腾好几次了。2010年“两会”之后马上就开始搞“地王”，老百姓对这个东西早就不相信了，所以现在出现全民炒房子，把所有的钱放到里面炒，有最后的疯狂的迹象。政府有些官员的意见不一致，但是我们要看实际的行动。实际的情况是每次房地产情况不好的时候，就有政策来救。问题在于你说是泡沫，但是大家很依赖它，而且还在继续依赖，觉得不会有严重后果。其实这是非常不理性的。　
比如，你坐在一列火车上面，火车在朝悬崖开，大家还在火车上讨论是不是要跳下去。有人说不能跳，跳下去要摔伤要骨折的，有人说不跳更危险，谁都不知道怎么办。我觉得现在的情况跟这个挺类似。很多人认为我们必须依赖房地产。问题在于你依赖它，它却是不可持续的，你依赖的时间越长，最终的后果越严重。如果继续这么做的话，图一时的快乐，会付出很沉重的代价。
为什么大家怕股市，不怕楼市　
曾瀞漪：你刚刚提到“疯狂”，我记得几年前我们讨论的时候，都很担心中国的股市。可是现在好像大家对股市没那么疯狂，反倒是对房地产很疯狂。怎么会出现这样的变化？　
谢国忠：上次是对股市的疯狂，股市掉了之后，我从民间听到很多言论，觉得股市会从6000多点掉到1000多点，害怕了。但是在房地产还没看到这样的情况。上次房地产大掉是20世纪90年代。20世纪90年代的时候，主要是海南、上海、广东的房子掉价，这些房子主要是外销房，跟一般的老百姓基本没有关系，所以一般人没有房地产周期的想法。现在这一波的周期从2002年2003年开始朝上走，有时稍微下调一下又升上来，这个周期一直朝上走，所以大部分人认为房地产只会涨不会掉。　
曾瀞漪：官员都这么说的呀，说还会再涨的，有人口红利，等等。　
谢国忠：但问题是有些官员说这个话的时候，他有一个利益冲动在里面。在中国买房子等于把钱送给政府，因为土地是政府所有，你交的税也是交给政府，开发商盈利最终还要买土地，也是给政府的