。1990年，日本土地资产总额达2400万亿日元，是美国土地资产总额的4倍。当时有的人就说，日本拥有的钱可以买下美国四次，钱太多了，日本人完全迷失了自己的方向。
从1991年9月起，日本地价开始了长达十多年的下跌过程，累计跌幅高达三分之二。企业资产缩水，金融机构出现巨额的呆账、坏账。20世纪90年代中期，日本政府痛下决心，让一些证券公司和银行倒闭，但是为时已晚。金融和房地产业已经遭受重创，导致20世纪90年代日本经济出现停滞，甚至是负增长。日本电视台将泡沫经济的创伤制作成系统节目《从天堂到地狱》，每期节目找来一名泡沫经济的受害者，以看谁的债务最多，结果大受欢迎。整个20世纪90年代，被称为“丢失的十年”。
曾瀞漪：二十多年前的日本发展模式，到底可以给今天的中国提供多少教训？
谢国忠：内地房地产跟香港比较像，把它做成政府融资的工具。日本当时因为土地都是私人拥有，所以跟中国还是有一定的区别，中国主要是政府利益在当中起的作用很大。但是在全世界，每个大的经济体都有过房地产泡沫，最后带来的影响都非常深远的。美国1929年泡沫爆了之后，萧条了十几年。中国香港也差不多是10年萧条。日本20年都还没缓过来。台湾地区泡沫之后也是10年，甚至到今天还没结束，也是十几年了。所以这是值得我们注意的教训，不管房地产泡沫本身是什么原因引起来的，最终带来的经济后果都非常严重。
曾瀞漪：还有一个奇特现象，为什么中国货在国外卖得比国内便宜？
谢国忠：这个一定跟我们的税收制度各方面有关系，当然土地价格特高也是一个原因。土地价格是成本，一个主要的经济体里面，最重要的成本就是资本、劳动力和土地，土地价格上升了这么多，对销售成本一定有很大的影响。当时日本也是这样的情况，日本的产品在国内比国外卖得贵，因为当时日本土地价格比国外高出好多。
调整城市化战略，根治房地产市场高烧病
无论日本的泡沫经济时代，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的“房奴”和利用不动产业获得巨额利益的房地产商。
房价屡屡上涨，根子在地方政府
2010年3月，一篇名为《房地产崩盘时间表》的文章开始在网上流传。它回顾了日本19851991年房地产市场走势，发现与中国20052008年房地产市场走势颇为相似。另外，货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策，两国都很“雷同”。作者最后预言，中国房地产将在2011年崩盘。专家表示，这种推断并不严谨，但日本当年的“崩盘”，对目前的中国市场有很强的警示作用。
2010年3月29日，《大众证券报》发表了《十年之痛解读日本房地产泡沫》的文章，列举出目前中国的楼市泡沫与“日本往事”的三点相似之处：第一，人们相信土地价格只升不降的神话，争相购置房地产。第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。第三，企业及个人房地产投机盛行。
2010年3月31日，《日本新华侨报》刊出署名文章《中国房地产泡沫是否会引发日本式危机？》，也对中日楼市泡沫作出了对比。文章认为，无论日本的泡沫经济时代，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的“房奴”和利用不动产业获得巨额利益的房地产商。两国的最大不同之处在于，日本经济发展到20世纪90年代初期，其模式已经接近饱和，房地产价格远远超出于发展潜力，这种不平衡必将造成房地产价格的回归。目前中国的内需在国民经济总额中只占不足30％，故其经济仍有极大的发展潜力。
曾瀞漪：其实对于房价上涨，中央政府非常关注。现在房地产的价格走到这个地步，到底中央出手打压有没有用？到底要用什么办法才能根本解决问题呢？
谢国忠：房地产调控已经有几年时间了，但是价格还是继续升温，虽然我们看到政府已经宣布了不少措施，但在实施当中各个地方还是不一样的。比如说个人所得税，20％的所得税，大部分地方允许你只交1％。还有一个是土地增值税，60％的土地增值税，是针对房地产开发商的，有很多地方也不用交。第三条就是关于外籍人士不能买房子这件事情，有一段时间外籍人士自己心里恐惧，他不敢买，后来发现管制好像没那么严，他们又回来了，敢买了。
所以，中国这两年的房地产调控，虽然意向是有的，但是实施当中有很大的困难，这也是房地产价格继续上升的原因。至于说要不要出新的政策，我觉得没必要。如果你原来的政策都不实施，那干吗还出新的政策呢？
土地增值税：是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。但随后世界金融危机爆发，国内房地产行业调控转向，这一政策没有得到严格执行。2010年5月，国家税务总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，意味着政策调控的“平静期”被打破。
曾瀞漪：现在中央的调控手段，短期之内都不见得有效。因为我们从国土资源部前段时间公布的数据来看，超过80％的违规批地都是地方政府自己做的。
谢国忠：对。地方政府想快速发展经济，这个意愿并不错。但是它的资金来源与房地产连得很紧，房地产价格高就意味着地方收入多，资金雄厚，城市发展得快，这是它的利益所在，所以它的政策是支持房地产价格朝上走的。如果中央政府一定要去打压这种做法，对地方政府以后的经济发展不利，地方政府就会非常不开心，这当中一定是有妥协的。
要解决中国房地产的问题，就一定要解决地方政府利益的问题，到底地方政府发展经济是靠房地产，还是通过其他的途径？我觉得应该允许一些地方政府发债，这样它就不一定这样依赖房地产，对房地产的看法也会比较理性，而不是光从收入来看问题了。
全球热钱流动，推高中国房价
2010年5月25日，国家外汇管理局通报了打击热钱专项行动数据。外管局表示，专项行动数据初步显示，我国跨境资本流动及外汇收支总体上是合法合规的，尚未有境外“热钱”大规模流入，但发现“热钱”直接或辗转流入房地产等热点领域。2010年2月开始，外管局在13个外汇业务量较大的省市开展了专项行动，共计非现场排查跨境交易347万笔，累计排查金额4400多亿美元。截至5月25日，已查实190起涉嫌违规案件，涉案金额73。5亿美元，其中已办结6起，涉案金额2700多万美元。
曾瀞漪：除了地方政府的利益之外，另一个能够对房价推波助澜的就是热钱的进入。最近热钱可能又跑向了房地产市场，这个问题也不是中国政府能够解决的。你觉得全球流动性过剩的根本原因是什么？
谢国忠：全世界现在都是流动性过剩，我们看到这个炒风，全世界都有，而且已经维持了好几年，这跟世界上大部分央行的政策过于宽松有关。现在世界经济全球化，一个国家要完全想控制自己的流动性过剩，是不容易的。
曾瀞漪：你的意思是目前对中国来说，我们实在没有办法阻止外资有热钱进来？
谢国忠：对。这是全世界流动性过剩的问题。如果美国加息的预期出现的话，可能会制止这样的炒风，问题才能得到解决。至于什么时候会出现这样的预期，最重要的还是看美国的通胀。我觉得美元最近比较弱，世界上很多的通胀都朝美国走，美国的通胀在短期内应该是朝上走的。因为世界是一体经济，别人通过升值来降低他的通胀，一定是他把通胀转给了别人。所以美国最终通胀会比较高的。
发展一批大城市，解决土地短缺问题
曾瀞漪：如果说全球流动性过剩的问题并不是中国政府挡得住的，那么可以预见的是中国的房地产价格还会继续上升。从长远的方向来说，到底怎么样解决目前那么多城市房地产价格飙升，民众买不起房子的问题呢？你曾经提出一个概念，就是中国应该发展大规模的城市。
谢国忠：对。
曾瀞漪：你可不可以谈谈最近对这个问题的思考，提出一些建议？
谢国忠：为什么发展大城市会比较好？这是它的规模效应引起的。一个是创造就业的成本比较低，另外一点就是可以发展基础设施，特别是像轨道交通这类设施，使得很多土地都能够做居住使用。
因为土地的短缺是相对的，对于住房建设来说，其实并不是土地短缺，而是因为交通不方便，所以有土地的地方没法住。如果城市发展得好，把轨道交通、公共交通都搞好了以后，房地产价格就不会很高了。中国城市化的任务非常艰巨，现在只有43％左右，而城市化达到完成的话，要75％左右，还有近一半的路要走。农村人口压力那么大，一些地方就在当地搞一个个小城市，想发展经济，提高收入。但这种发展创收有很大的代价，就是污染和排放比较多，能源消耗比较大，如果把代价都算进去的话，它的经济并不一定是增值的。所以经济规模小的城市，长期来说不一定能生存下去。
如果中国政府真的有一个城市化战略，就要走大城市的道路，集中资源，搞一些大城市。搞大城市一个很重要的工具，就是选一些城市，让他们有发债的权利，通过发债来搞基础设施的建设，这样房地产的价格就不会太高。房地产价格比较合理，移民进来也比较容易。房地产价格越高，移民进来就越困难，对城市发展越不利，城市发展的速度会放慢的。
房地产价